本轮房地产的调整及影响

近年随着疫情后的积压需求基本得到释放、叠加从去年起相关政策进一步收紧，房地产基本面自2021年中开始大幅走弱。今年时间已经过去了近3个季度，但我国的宏观经济和房地产业形势仍然未见根本好转。国家统计局1~8月宏观经济数据表明，房地产市场持续下滑已经对宏观经济造成严重拖累，稳地产成为稳定中国经济的头等大事。自7月28日中央政治局会议强调要稳定房地产市场，首次提出“保交楼”以来，各地加速落地房地产纾困稳保政策，持续推动房地产市场信心和活力恢复。

对比过去几轮房地产调整，本轮房地产动荡的影响因素有哪些，将会带来什么影响，有哪些结构性趋势和政策可以期待？2022年9月28日，在上海金融与法律研究院主办的第179期【鸿儒论道】上，瑞银证券董事总经理、亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛女士深入分析了本轮房地产的调整及影响。上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰、深圳峡湾资本合伙人韩毓祥作为评议嘉宾出席了本次活动。

汪涛指出，本轮房地产调整从2020年开始，调整幅度和深度都远高于上一轮调整，究其原因，基本面的因素发生了很大的变化，再加上疫情冲击叠加了政策收紧，对整体经济和金融产生重大影响，绝不只是头部地产商带来的风险。

房地产下行对整体经济带来了一些影响。第一，根据估算房地产以及产业链产生的附加价值占GDP的1/4，房地产投资下降，直接影响到GDP；第二，房地产相关的服务业走弱；第三，相关上下游的产业链会受影响，而一旦这些行业的需求下降，也会影响到这些行业的投资；第四，房地产以及相关的活动走弱影响到行业的就业，影响到居民的收入，直接影响到居民的消费。由于居民财富大部分集中在房地产，如果房价开始下跌，就会产生负的财富效应，也会影响消费的信心和消费；第五，房地产对地方政府来说非常重要，土地收入和其他收入下降会影响到基建融资能力，地方财政不得不紧缩，削减一般支出，政府购买的公共服务少了，对整个经济也是负面的拖累作用。

她认为，从全局来看，中国的房地产市场不会出现明斯基时刻，除了中国的高储蓄率、传统金融体系的稳定流动性，还有一个不容忽视的因素是政府的掌控力，可以组织相关部门有序重组债务，避免崩盘式的危机，但相应的坏处是效率低下，需要更多时间来清理债务。展望未来，房地产不再是推动经济的主要引擎，但是房地产仍然还是会继续作为经济一个很重要的产业，如果用于房地产的资源能够高效配置在其他的行业中，整体经济的潜在增速并不见得降低。

陈杰补充道，大城市里的租赁需求还是非常旺盛。很多年轻人买不起房，但在租赁上面会有比较高的支付意愿，大城市在房屋租赁方面的开发有相当大的潜力。据他团队的研究发现，房价下行时期，虽然在投资上有一些损失，但消费的潜力会被挖掘出来。

针对保交楼政策，韩毓祥认为短期来看，保交楼肯定是对的政策，对安抚购房者起到非常重要的作用，但是保交楼本身是非常规的做法，保交楼是改变了当前的债务清偿顺序，同时打破现有的债务清偿顺序的同时，并没有给出现实货币可能的债务清偿顺序，这种情况就会使得原本就很复杂的债务关系，陷入进一步更加复杂的状况。

目前房地产企业的债务关系特别复杂，特别是大型房地产企业，同时操盘的项目超过几千个，他建议针对头部的那十几家大型的、超大型的房企，国家先出面保下来，过程中可能会存在一些流动性的困难，但是最重要的就是要保存解决债务问题的团队，据了解很多大型房地产企业的人员和骨干的流失率已经超过50%，而房地产复工复产到交付，包括债务的清偿和债务的解决需要团队，一方面是建筑团队，一方面要搞清楚复杂的债务关系，保留原有团队是一个比较简单可行的方法。这种情况下保证原有的团队，一方面能够完成之前的设计和施工任务，一方面可以慢慢清偿原有的债务关系。当大型的企业的债务倾清偿到一定的程度，就可以腾出手和团队解决一些中型企业，依此类推，慢慢解决到小型企业，实在无法解决的债务做坏帐处理，能够保持绝大部分的项目可以按照原有的计划，原有计划复工复产，交楼，最后能够解决的就是可能会有一个资金缺口，这个资金缺口可以成立住房银行来解决，或者发专项国债。

本次【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院院长傅蔚冈博士主持。【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院主办，鸿儒金融教育基金会提供学术支持，并获得华科资本、淳厚基金管理有限公司的支持，双周定期举行。论坛关注中国金融与宏观经济中的各种问题，致力于为学者、监管者和业界专家搭建跨界交流的平台，为中国经济和金融提供专业意见。