房地产税的历史及其挑战

经过十余年的数轮讨论，房地产税即将落地。虽然很多国家都开征房地产税，但各国开征的背景、税种的功能定位不尽相同，有很强的历史路径的依赖，因此了解房地产税的历史及其面临的挑战，对于我们理解中国开征房地产税面临的约束很有助益。11月24日，上海金融与法律研究院傅蔚冈研究员在第171期【鸿儒论道】深入解析房地产税的历史及其挑战，浙江大学光华法学院副教授钟瑞庆，长平经济研究所执行所长王长勇作为评议嘉宾出席了本次活动。

傅蔚冈分享了世界范围内实施房产税的一些国家的情况，这些国家对房产税的功能和定位大同小异，绝大多数国家开征房产税都是为了给地方财政提供一个稳定的收入来源。OECD统计了37个成员国家中房产税占税收的比例，其中英国、美国和加拿大分别以12.4%、12.1%和11.6%位居前三，比重低于5%的国家有18个，约为一半，绝大多数国家房产税在国内财政收入中所占的比重是很低的。美国作为全世界实施房产税的典范，房产税确实是州和地方政府收入的主要来源，但是比重也在不断下降。下降的主要的原因在于现在经济活动的主要价值不是来自土地和房子，而来自于其它各种各样的经济活动，因此所得税、消费税的比重在大幅度增加。

美国的房产税也经常被人诟病，在民意调查机构盖洛普集团从1988年开始的针对美国税收满意度的调查中，房产税多年来当选“最糟糕的税种”。傅蔚冈对美国房产税的争议进行了总结，目前主要集中在以下几点：第一，在美国的大多数地区，市场价值和评估价值之间根本没有关系。第二，法律上的财产税远未普及。第三，正当性的质疑。财政学说将房产税视为城镇提供服务的一种对价，然而，大多数当代经济学家认为，房产税与接受政府服务的关系非常小。第四，房产税在美国被称之为“财产税”，但为什么只有针对房产征税，而不对其他财产的持有环节征税？因此美国出现了税收起义（TAXREVOLTS）。税收起义限制了房产税的增长，也极大地改变了加州为其政府提供资金的方式。在过去的40年里，加州越来越依赖所得税收入。但可喜的是，随着房产税的降低，带来了商业活动的活跃。考虑到房产税是决定零售业和服务业公司活动水平的重要因素，在零售-服务行业，房产税下降一个百分点（这接近于提案13的平均影响）会导致企业数量增加约6%，就业增加6%，工资增加15%。因此，财产税减少的部分好处以更高的工资形式落到了工人身上。

在中国开征房产税可能会面临哪些挑战？第一，房产税能否成为地方政府的稳定收入来源？傅蔚冈表示，在短时期内将房产税变成地方政府财政收入的主要来源是一个很不现实的主张，OECD国家中只有英美国家和日韩等少数国家所占比重较高，这不是没有理由的。考虑到当下中国地方政府的财政收入主要来自于土地出让金和中央财政转移支付的情况下更是如此：一方面地方政府每年有大量的土地出让金收入，另一方面再去征收房产税，法律这一关好过，但是情理这一关难说。第二，房产税能不能稳定房价呢？根据已有研究，给定其他条件都不变的情况下，土地管制是影响房价的决定性因素。所以从这个角度来看，傅蔚冈认为房产税并不能稳定房价，稳定房价可能还需要通过增加供给的方式。第三，房产税怎么收？根据上海金融与法律研究院的研究测算，在国内一线和超大城市里，房产税占家庭年收入的比例远高于美国，美国的房产税约占家庭收入的3.1%。如果机械套用美国的房产税税率，估计绝大多数市民都承受不了，甚至有可能会导致房地产市场的黑天鹅事件，给房地产市场和金融市场带来一些不可预期的后果。

浙江大学光华法学院钟瑞庆副教授认为，房产税本质上是所得税，但它和所得税计算基准不同。房产税根据房产价值来征收，它最大的问题是没有办法让税负跟一个家庭的人口变动和所得变动相匹配。在他看来，房产税的主要效果是分化，对境遇好的、运势往上走的人，没有任何的影响，但对于开始走倒霉运的人，房产税的负担就会变成压倒他的最后一根稻草，这就与我们共同富裕的发展目标背道而驰。考虑到这个，政府可能设置各种各样不同的豁免，豁免足够宽，确实可以规避可能的分化风险，但如果豁免太多，也意味着收不到多少钱，从财政收入意义上来讲，征收房产税的意义并不大。

相反，长平经济研究所执行所王长勇所长支持征收房产税，他认为在中国，对房产征税，其实追根溯源，反对的理由和支持的理由实际上是一样的。反对者认为土地是政府所有，并且垄断供应，实际上租税合一，房产税已经藏在房价中，通过买卖的方式被政府一次性收走了。他支持房地产税的前提，是降低住房开发、建设和交易环节的税费，确保征收房产税后要用之于民的。中国经济发展到这个阶段，税制其实需要做一些调整，对于财产应该征一点税，对资本投资的税收优惠取消一些，增值税的比重应该降下来。未来中国的房产税作为地方税，他建议最低层级应该是到街道，这样才能跟本地居民的服务比较贴近。因为这样才有一个激励相容——对居民财产收税，提供服务的时候，区域越小，监督更有效，居民是否受益，也容易看得见。

本次【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院研究员聂日明博士主持。【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院主办，鸿儒金融教育基金会提供学术支持，并获得华科资本、淳厚基金管理有限公司的支持，双周定期举行。论坛关注中国金融与宏观经济中的各种问题，致力于为学者、监管者和业界专家搭建跨界交流的平台，为中国经济和金融提供专业意见。