中国房地地产市场是否正在崩溃

2014年9月24日，澳新银行大中华区首席经济学家刘利刚博士做客2014年第17期鸿儒论道，以“中国房地地产市场是否正在崩溃”为题阐述了中国房地产市场今后的发展趋势。

刘利刚博士认为，从整体上来看，尽管价格、存销比等指标都说明中国房地产市场出现了放缓，但这并不意味着房价会出现大幅下滑甚至崩盘。从历史的维度看待中国的房地产市场就可以发现，周期性的波动较为频繁。对于不少人将目前中国的楼市与上世纪90年代日本的楼市泡沫相比，刘博士认为这更像日本房市1974-1976年的那次调整，而非泡沫。另外，开发商对需求变化非常敏感，他们会根据需求来调整自身的供给，这种市场行为也会抑制房市的大幅下滑。

刘利刚博士对中国房市的前景是乐观，他认为中国房地产市场在未来的10-15年仍有上升的空间。他做出这样的判断是基于以下一些科学的根据：第一，中国的房地产市场周期和经济周期十分接近，因此房地产价格也会随着中国经济增长而上升，在过去10年，房地产投资回报差不多达到每年10%，高于股票市场的回报，也相对较为平稳，房地产投资仍然有吸引力；第二，用历史观来看待中国房地产市场的话，市场的监管、融资模式等还有很多不规范的地方，中国的房地产市场仍然是新兴市场；第三，虽然最新数据表示中国一些地方开始出现供应过剩，但整体的需求仍与高于供给；第四，房地产市场是城镇居民家庭最大的资产，家庭杠杆率较低，负债水平较低，因此居民抛售房产的可能性很小；最后，目前中国城镇化率刚超过50%，之后还会加速。据国务院发展研究中心预测，未来10年将有2亿人从农村涌入城市，这或将推动中国房市新一轮的上升，而日本在上世纪楼市泡沫之前的三、四十年前就已经完成了城市化。

同时，刘利刚博士也承认，中国楼市目前存在下行风险，具体表现如下：第一，中国的房地产市场已经出现一些泡沫的现象。比如，2008年至今，中国的房地产价格已经上涨64%，高于大部分其他亚洲地区。同时租金收益率也持续下降。中国的租金收益率平均大约2.66%，与其他国家地区相比也较低。除了新加坡、台湾和印度，中国的租金收益率比其他亚洲国家地区都要低；第二，房地产市场出现更多分歧，例如：一线城市的住房可负担率已经越来越高，例如上海达到8.8倍，北京达到11.2倍，表示房地产价格已经超出了按照当地人均收入计算的公允价格。还有一些城市的人口增长跟不上过快的房地产投资，也会面临较大的调整。最后，开发商过度依赖影子银行，提高了融资风险。

为避免上述下行风险，刘利刚博士认为，政府对于房产的调控必须有所放松，全面取消限购政策并加速推进户籍制度改革；而在金融领域，应允许银行发行抵押债券来改善期限错配的风险，同时，为房地产开发商提供更多元的融资渠道，如建立房地产投资信托基金(REIT)市场，降低房地产业对银行体系的依赖。

本次【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈主持，由新鸿基房地产研究部经理韩毓祥先生、合秦资产创始合伙人兼CEO吴向宏先生及上海财经大学不动产研究所常务副所长、上海财经大学公共经济与管理学院教授陈杰担任评议嘉宾，另有近百余位业界人士与会。各位嘉宾还就避免房价下滑的政策建议、空置率等多个话题进行了探讨。

“鸿儒论道”是由刘鸿儒金融教育基金会与上海金融与法律研究院联合发起，并由长安国际信托投资股份有限公司独家支持，双周定期举行。论坛关注中国金融与宏观经济中的各种问题，致力于为学者、监管者和业界专家搭建跨界交流的平台，为中国经济和金融提供专业意见。