2014年房价会跌吗？

不绕圈子说，第一，尖锐探底的概率不小；第二，特大城市，新一轮上升浪涌动。

为什么说“尖锐探底的概率不小”？

应着那句老话，“城门失火，殃及池鱼”。2014年的房价走势，决定性的因素不是基本供求关系的盈缩消长，而是来自金融市场的外部冲击。

2014年，金融市场注定将饱受一系列的内外冲击。外部的冲击，最大的可能是来自美联储退出QE（量化宽松）。这将是诱发整个冲击的总开关。它将逆转全球资金配置的流向，在此之前，从美国奔涌向世界各地的套利资金的大潮，将返身向美国回流，其规模之大、力度之猛，可以当得上“夺路而逃”四字。

届时，透过各种灰色渠道潜入中国，并通过各色影子银行、投入在套利资产（其中，房地产是一个大宗）、数目高达数万亿规模的套利资金，将争先恐后地夺门而出，从而对资产市场形成一波尖锐冲击，房产市场将承受沉重压力。

雪上加霜的是，这个套利资金的夺路而逃，不是一个孤立事件，它极有可能引发一系列多米诺骨牌的倒下。由于大量资产（企业部门与居民部门）都或明或暗地跟房地产紧密联结在一起，房地产是这些资产得以获得信贷的抵押品担保品，当房地产价格受到第一波“QE冲击”出现下跌浪时，追加担保品的压力将迫使那些最为脆弱的、现金流依赖借新还旧的风险资产进入清算，其后果将导致整个信贷部门切换至风险规避模式状态下运行，信贷市场被迫出现一轮接一轮的紧缩，相关担保资产不得不进行减值抛售再抛售，现货市场压力一轮重于一轮，导致整个担保品部门进入减值再减值的魔咒之中。这个多米诺骨牌一旦倒下，冲击将异常尖锐。

值得庆幸的是，我们拥有一个富有经验、经历过1997年金融冲击历练的央行，和一张依然强大的国家资产负债表，冲击并不容易演化成危机，冲击将仅仅是冲击。

冲击洗礼或低点之后的房地产市场将呈现混沌，混沌之后是分化。其中，足够清晰的确定性事件是，以上海为龙头的特大城市的房价将走出一轮屡创新高的牛市，甚至是大牛市。

为什么？如果用三个字来回答，那就是“大移民”。千万级的投资大移民，决定了上海房产市场长期供求关系的形态，决定了供小于求的状态难以改变、决定了供求缺口将长期存在。

今后十年，中国的三线及三线以下城市，将新增3个多亿的中产及以上人群、接近2个亿的富裕及非常富裕人群、1亿还挂零的非常富裕及高净值人群，对这个以亿计数的人群，特大城市既是他们消费升级的门户，也是他们资产再配置的必选科目。

对于来自三线城市的投资移民们，像上海这样的大城市就意味着“升级”两个字。这个升级体现在都市所拥有的先进的基础设施（道路交通水电煤气等）、先进的服务供应（医疗教育生活养老文化等）、更高的人均资本存量、更高质量的人力资本总量等等，以及源源不断创生的“城市活力”。

经济学上，与“活力”相对应的是TFP，全要素劳动生产率。这个TFP是增长的内在动力，决定着投资的增速和投资的回报率。

TFP跟房价是个什么关系？从某种意义上说，房价可以视为TFP的代理变量，房价跟TFP是正向关联的关系。也就是说，某地区的TFP越高，相应地该地区的房价也就越高，反过来，若某地区的TFP较低，而房价较高，那么，这个房价之中就蕴含着泡沫。

以上海观之，它正进入由三线大移民所推动的新一轮发展周期中，其对应的TFP不仅远高于全国平均水平，也远高于邻近次中心城市，这意味着上海有着远超过全国平均水平的潜在投资增速和投资回报率，直观上就反映为上海的“活力四射”、“生机勃勃”，体现在房价上，就是上海房价能够不断走高，并且在走高的同时始终给出正回报。

三线投资移民潮推动了上海TFP的走高，上海这个维持在高位的TFP，又吸引了更多的三线投资移民，两者互为依存、相互加强，这个“三线大移民与TFP的正反馈”，构成了上海房价的坚实基础，是上海房市不断创出新高的根本动力。

当年的香港，曾经维持东亚地区的TFP冠军位置长达15年之久。那么，作为香港升级版的新上海呢？其他有着类似优势的大城市呢？

刊于《南方周末》 | 2014-1-2