没有意义的不动产统一登记

几个月前，针对房产信息联网这件事，我发表了一个不合时宜的评论，认为“房产信息不联网并不坏什么事，相反，为保护公民个人隐私计，为节约财政资金计，这个华而不实的房产信息联网即便不该停止，也应该缓行。”

这样的表态当然不受公众欢迎，从现在来看，也与政府所要努力的方向相悖。11月20日，李克强总理主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责；各地也必须把不动产登记职责统一到一个部门。

所谓“兵马未动、粮草先行”，统一不动产登记是件大事，当然需要一个强有力的主管部门。有媒体从接近国土资源部的知情人士处获悉，不动产统一登记归口国土资源部后，相关方面将会同中央编办研究增加编制，新设独立的不动产登记管理局，而此前住建部负责的房屋所有权登记、农业部负责的承包地和草地登记的相关机构和人员将有望逐渐整合进入该机构。

于是，在不动产统一登记未见影子的时候，首先获利的就是国土资源部，它可以因此而获得更多的编制和财政拨款。不过一定会有人质疑，既然是统一不动产登记制度，当然需要一个机构来做，现在所做的只不过是将分散在各个机构的人员统一到一个机构而已，并不存在着所谓的机构膨胀。

在我看来，即便要统一不动产登记制度，目前的这种做法也值得商榷。一个最简单的道理是，作为纯粹地方事务的不动产登记，为何要在中央部委设立？经历过不动产登记事务的人都知道，如果要取得房产证，你所需要做的就是到当地的相关机构递交房屋买卖合同，缴纳相关税费，整个过程只和地方政府有关，和在北京的部委没有丁点关系——无论是国土资源部还是住建部。当然，不仅仅是房屋所有权登记、林地登记还是土地承包经营权登记，这些都是地方事务，不需要和部委发生关系。

为什么不动产登记只和地方机构有关？便利是最为主要的考虑因素。假设我在上海郊区崇明岛有一桩房产交易，最好的登记地点在哪里？当然是希望登记机构离交易地点越近越好，这样我就可以节约交易成本。很难想象，为了不动产登记，两个已经达成买卖的崇明居民居然要到远在几十公里之外的上海市区进行登记。同时，登记机构离不动产越近也越便于实现公示的目的，而公示本来就是不动产登记的目标之一。

一定有人会问，国土资源部设立不动产登记管理局，并不意味着不动产登记将设置在北京，唯一的变化就是将散落在各个部门的机构整合到一个机构而已，同时还可以统一当前各自为政的登记内容。据悉，目前各个地区还存在着土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题，这些不一致的登记内容，也不利于不动产交易的安全。房产登记信息之所以不能在7月之前联网，很重要的一个原因就是各个地区登记的内容并不一致。

如果各个地区能够提供一致的登记内容，这当然好。不过这并不意味着要将所有的不动产登记都统一到一个登记部门之中。目前公众对不动产登记之所以有诟病，一个很重要的原因就是同样一个事项分散在不同部门，如办理一个房产证需要在国土部门和建设部门中来回奔走，这样增加了交易双方的交易成本，如果能够将房地统一在一个机构，这当然是件好事。但这并不意味着将所有的不动产登记集中到一个部门就会便利，比如说把海域、林地和草原等不动产登记统一到一个机构中，这样对便利相关权利人并没有有多大福利改进，相反却因为机构变更而产生了诸多额外成本。

同样需要注意的是，有了一个统一的不动产登记部门，并不意味着各个地区之间的登记内容就会一致。考虑到各个地区房产交易习惯存在差异，因此不同地区的登记内容也会不尽一致：一个在甲地看起来很重要的内容在乙地或许就不那么重要。事实上，无论是在单一制国家还是联邦制国家，同一国家内各个地区不动产登记的内容并不尽一致，更为离谱的是在美国，不动产登记体系居然有存在竞赛型登记法、通知型登记法和通知——竞赛型登记法三种类型。尽管各州的登记办法都不一致，但并没有影响到不动产的交易安全。为什么？我看很重要的一个原因是不动产交易实在过于重要，因此交易双方都会谨慎行事。

如果我以上的解释还说的通，那么这个统一不动产交易的决定最大的受益者可能是国土部门，他们可以借此增加编制和预算，而我们大家都在为自己的欢欣鼓舞而埋单。

刊于腾讯《大家》专栏 ｜ 2013-11-24