业主自筹经费改造外立面以提升房价之争：应反对集体施压

近日，杭州艮北某小区的业主们因为“要不要自筹把外立面升级为铝板”这事吵起来了。

该小区有几位业主通过个人关系，向开发商争取到自费升级外立面的机会。据测算，升级为铝板的总费用在4500万元左右，折算到外立面面积，相当于升级成本在1000元/m²。按每户的房屋面积分摊，每户分摊的金额在7.6万到10万元之间。

积极拥护自筹的业主声称，小区品质不差，唯一的缺陷就是外立面是涂料，就像“LV包包用一个废纸箱装着，所有的光芒都被这外包装掩盖了”，如今10万元就能换个好包装，不但能提升小区外观品质，还能提升房价。业主虽然众筹要出一点钱，但却能实现资产增值，何乐而不为。不愿意的业主，就是拖整个小区后腿，伤害整个小区的利益。积极推进自筹的业主，称反对派业主为“老鼠屎”，“没有大局观的小人”，“为什么要跟500多户邻居作对”等，还要求不签同意书的业主“退房”。

不愿意众筹的业主则认为，房价影响因素很多，外立面只占很小一部分。这些业主还举了例子，某小区外立面是涂料且房龄较老，但房价却跟周边品质最好的几个铝板和石材外立面的次新房小区差不多。现在投进的10万元在10年后即使能多赚50万，但跟通货膨胀相比也不算多。而且，从小区后续维护角度，涂料外立面维护成本低，而铝板外立面维护、更换成本更高。

杭州此前也有众筹修地铁的新闻，修地铁耗资大，需要政府规划，所以，也就是说说而已，但改外立面不同，是真的可以操作成功的。这种积极行动起来，改善小区环境的行动，是值得赞赏的。中国小区存在早衰现象，就是因为小区业主一盘散沙，没有一致行动的能力，导致小区物业荒废。

不过，在我看来，就这次具体事件而言，不赞同升级外立面的业主，更占理。

首先，每家每户对房屋的安排不同，对自费升级外立面的态度必然是不同的。如果近期打算卖房，投入10万，房子能升值20万，净赚10万现金到手。但如果是打算长期居住，不卖房，外立面如何并不影响居住品质。房子的价格上涨，对他们而言，只是纸面财富，没有太大意义。而且，随着房屋老旧，外立面必然会变旧。房子旧了，铝板外立面和涂料外立面，产生的观感差异就会缩小，这个纸面财富都会缩水。更何况，升级外立面，等于房价上涨，这个思路，或许在几年前没问题。但现在房价下行非常明显。改了外立面，未必能提升房价。如果说是能减缓房价下跌，这也很难测算。

杭州目前唯一一个真正完成外立面升级为铝板的小区是水澄花园，2021年该小区16幢房子的外立面进行改造升级。目前水澄花园二手房大多打着“全新铝板外立面”的卖点，但成交并不活跃，近半年无签约记录。在贝壳平台上，有套挂牌多年的水澄花园二手房，2015年初始挂牌价为650万元；2019年底降价20万元；改造后，2021年8月，该房源涨价50万元，挂牌价调整为680万元；但同年11月，该房源又降价20万元；2022年以来，该房源连续三次降价，目前挂牌价为598万元。

根据物业法，小区外观等公共设施的改变，需要小区全体业主同意。既然改外立面存在根本性的利益冲突，协商难度非常大，几乎不可能所有人都同意，所以，一些赞同改外立面的业主，就会集结起来施压，说很难听的话。某种程度上，这就是多数人的暴政。所谓多数人的暴政，就是议会中绝大多数的席次联合强制通过政策，进而侵损到少数人的权益。托克维尔将这种以多数人名义行使的无限权力称为“多数人的暴政”。

根据相关法律，房子买了，就是自己的。对小区改造事宜的投票，就是一种私产权利的衍生。既然如此，那么每个人都有不同意的权利，这种权利应该得到尊重。可以商量，可以沟通，但不能恶语相向，更不能集结其他业主，集体施压。

实际上，在一个小区搞多数人的暴政，会让潜在的购房者认为，这个小区事多，会被一些业主联合起来欺负，现在是外立面，以后还不知道有啥等着呢，买了这里二手房也闹心，就敬而远之。没人买了，小区价格自然会下降。所以，不尊重小区不同意见，实际上反而会损害小区所有业主的利益，包括那些积极推进升级外立面业主自身的利益。

电梯改造是一个非常类似的问题。顶楼的人愿意改，不管是居住还是出售，都能得到较大提升。而对底楼，甚至二三楼的人来说，不但会遇到采光、噪音等问题，房价也会受到影响，利益损失比较大。本来，加装电梯要得到一栋楼所有人的同意，但现在一些地方，通过变通规则，实行多数通过，为了加装电梯，无视、伤害底楼住户的利益。

很多问题，未必要追求集体解决，个人能解决的问题，应该自己首先负起责任来。比如，想要更好的外立面，就搬去更好的小区。想要电梯方便，就卖了房再买。改装电梯的多数都是市中心的老房子，稍微住远一些，就能同价格买到电梯房。如果自己都不愿意承担住远一点，不愿意离开熟悉的环境，那么，凭什么让底楼的来承担呢？

刊于《南方周末》 | 2023-12-18