别妖魔化“二房东”——二十年房东身份变化史

但凡新进入城市的群体，几乎都有过租房的经历。你的房子是向谁租来？如果考察下近二十年来房东身份的变化，是一件很有意思的事。

1998年住房制度改革以前，绝大多数的城市居民都是居住在单位（无论是企业是单位还是政府）所提供的房屋里。那个年代，住房是属于单位提供给其员工的福利。由于住房需要巨额成本，而且单位无法从中牟利，因此居民的居住环境普遍较差。一个可供比较的数据是，1989年上海的人均居住面积是6.4平米，1998为9.7平米。

在住房如此紧张的环境下，有资格做房东的人当然不是一般人。这些人必须具备一个本领：能将本单位的房子挪腾出来给外单位的人——他们要么是在体制内拥有实权的领导，要么就是分管房产后勤等肥缺部门的办事员。

毫无疑问，他们花大心思挪腾房屋并不是为了做雷锋，而是为了从中牟利。需要指出的是，那个年代，绝大多数的城市居民都是依附于一个单位，真正在体制外生活的人非常少。而每年应届毕业的大学生也都是有单位给他们提供集体宿舍，不像现在这样需要在外面租房。

不过，在那个年代有资格做房东的人还有另外一部分人，那就是城市近郊的农民，他们的居住条件普遍优于城市居民，有能力向城市居民提供住宅。这些农民看到这个巨大需求，纷纷扩建宅基地，搭建各种违章建筑——本来是2楼的，我建了3楼甚至4楼；本来只给100平米的，却多建了20平米。无论是体制内特权阶层的中饱私囊还是城中村农民的违章建筑，他们的行为都对中国人口流动发挥了非常积极作用。

1998年开始的城市住房制度改革，带来了城市住房面积的增加，住房面积增加的一个客观效果就是带来了劳动力在城市间的大规模流动。2000年，根据第五次全国人口普查的结果，上海全市人口为1673.77万人，与1990年第四次人口普查相比，共增加339.58万人，这增加的人口数几乎都是非本地户籍居民——这段时间里上海户籍人口属于负增长。

在这个时期，出租房的提供主体不再是那些握有单位住房资源的体制内人士，而是拥有多处住宅的居民。很多居民通过房改获得了第一处住宅，又因为看涨房地产市场而购买了商品房，尽管那个时候整个城市的住宅还是处于非常稀缺状态，但是也有一小部分先富起来的居民拥有了多套住宅。正是越来越多的居民拥有了多套住房，才使得城市的后来者能够找到落脚之地。

房价崛起在很大程度上推动了中国的城市化。因为住房商品化之后，盖房子成了一种有利可图的生意，不再像以往那样只是一种负担，企业对利益的驱动使得城市的住房供给迅速增加。根据《上海投资建设统计年鉴》整理的数据，1995年上海商品房的竣工面积为700.39万平方米，在2001年为1795.81平方米，而在2005年则是达到了3095.74万平方米。换句话说，整整十年间，城市商品房面积的供应量增加了近4倍。

因为商品房面积的增加，长时期处于短缺状态的中国住宅市场甚至在短期内出现了过剩现象，在上海等城市第一次出现了住房空置率这个概念，当然，更多的时候则是一房难求。由于一部分人看到住宅市场的商机，专职的“炒房客”随之产生，10年前媒体上就曾报道过很多居民通过动用住房按揭贷款这个金融杠杆购买几套甚至十几套商品房的现象。也正是因为投资客的出现，房屋租赁市场出现了“二房东现象”。

所谓的“二房东”，是指这些房东用于出租的房子并不是属于自己所有，而是通过租赁等方式获得。二房东既有专业的房产机构，也有个人，市场之所以会出现二房东这个群体，是因为很多拥有多套房的房东觉得房屋租赁是一件麻烦事——甄别一个理想房客需要耗费不少时间和精力，对于那些工作事务本就非常繁忙的职场人士来说，将房子租赁给专门用于房屋租赁的公司或者个人就成了一个非常理性的选择。

在北京和上海等城市，专业的二房东大约是肇始于2005年，经过了近10年的房地产市场发展，目前已经在房屋租赁市场上扮演着一个不可或缺的角色。有媒体统计，在北京天通苑社区，有将近30%左右的房源用于出租，而出租房中又有一半的房源被二房东控制着。有些二房东甚至控制着近百套房子，就像媒体所说的“现在就算是一天躺着啥都不干，也能挣2000多块。”

不过如果真的以为这些二房东什么事都不干就能挣到这么多钱，那就大错特错了！这些二房东为了能够淘到房源而煞费心思，在确定房源后还要负责将这些房子装修成合格的出租房；在装修好之后再在各个网站上发布广告等待出租客。在没有租客之前，他们已经在这些房子上投入了很多资源——包括金钱和时间。很多人只看到今天他们躺着挣钱，却没想到当初的巨额投入和可能的风险。

更重要的是，这些二房东的存在极大丰富了市场选择，他们会根据租客的各种收入水平提供各种各样的住房——月租金从1000到1万应有尽有，同时全天候的看房也节约了租客的看房成本。二房东之所以能够存在，就是在于节约了社会交易成本，而他们也获得了不菲的报酬。

二十年前，你要在市场上租到一间称心的房子可能需要耗费各种心思，但是在今天，你却可以在市场上找到各种品质的住房；房东身份也从体制内的特权者变为一般市民，再到专业二房东。这些变化无不反映了这二十多年来中国住房市场的进步，更为煽情的说法是：二房东是市场深化，是住房专业化的结晶。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2013-7-25