房屋出租托管合理吗？

近日，北京市政府出台了《北京市房地产经纪管理办法》征求意见稿。意见稿包含了针对房产中介的20项禁令，包括明确规定房产中介不得吃差价、不得分割出租等等。

这个意见稿可谓千呼万唤始出来。早在2002年，就一直有报道称，由建设部起草的《房地产经纪管理办法》即将出台，2007年年中又有报道称，《房地产经纪管理办法(送审稿)》已经起草完成，并交建设部政策法规司审议，预计2007年年底之前发布。但此后一致再无关于该办法的相关消息。现在再次现诸媒体，也可谓众望所归。不过，遗憾的是，其中却不乏直接干涉交易、侵犯企业权利的禁令。

应该说，有些禁令的确是好的，必然受到消费者的欢迎。比如不准泄露私人信息谋利、不准电话短信骚扰他人，这些都是中介领域的顽疾、而规定佣金事后收取显然也有利于消费者。但是，另外一些规定则是用行政手段直接干涉了市场交易细节，散发着浓浓的计划经济的陈腐气息，最典型的莫过于禁止中介房屋托管业务。

所谓房屋托管，一般的操作方法是，房主为了图省事，委托中介代为出租房屋，按月坐收租金，但一般一年会有1到2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。而中介则需要自己找租客将房屋出租、收租以及负责房屋在合约期内的维修等事宜，有的还会根据租客需求对房屋内的家具家电进行添置。

笔者了解到这个业务还源于自己亲戚的一个实际需求。家中的一位长辈，省吃俭用攒了3套房，自己要到外地跟女儿住一段时间，但3套房的出租就成了一个大问题，到中介一问，原来还有这个业务，虽然比起自己租钱要少一些，但想着可以放心当甩手掌柜，不费心、钱也有保障，也情愿如此，儿女也都觉得如此甚好。

实际上，有这个需求的大有人在。据业内人士透露，链家、我爱我家等中介企业，再加上小型的中介公司，“整个北京中介行业房屋托管业务的营业收入一年不低于5个亿”。北京中介行业规模最大的链家地产，目前已将房屋托管业务改良并壮大成为一个独立的品牌。从2011年6月开始，链家从房东或开发商手中收集房源进行统一装修、统一管理、统一出租，并成立“链家自如”品牌。

据“链家自如”提供给《第一财经日报》的数据，目前北京市场上，链家已约有1万套房源。另一家北京的大型地产经纪公司我爱我家，其房屋托管业务也占到了全部营业收入的15%~20%。实际上，这个情况非但中国存在，在国际上也是一项成熟业务。美国最大的出租公寓经营者——“公平住屋信托”就在美国23个州和哥伦比亚地区拥有500多处物业、15万多套公寓。

和中介居间单纯介绍出租相比，房屋托管的确利润巨大。于是，指责中介两头赚、吃差价、设置空置期的论调就出来了，就差投机倒把几个字没说出口。

稍微思索一下，就不难发现，巨大的利润背后是什么。首先是消费者的方便。消费者不是傻瓜，白白让中介赚这个钱，通常是因为各种原因，不能、不愿意自己承担寻租、维护、管理等麻烦。其次，通过委托方式，房东也把不能出租的风险转移出去，而中介承担了这个风险之后，自然应该得到相应的利润。至于空置期，在当下炙手可热的租赁市场中，表面上看起来不合理，但是，是否设置空置期、空置期设置多长，本质上是一种中介向消费者索取价格的行为。

只要市场中，双方的需求弹性不变，不准设置空置期，中介自然会以压低支付给房东的租金等方式来作弥补。而且，这一规定如果实施，出于违规成本较大，大的中介公司不再做这部分业务时，小中介、“黑”中介仍然会暗中继续，在房屋托管黑市中，实际情况只会更糟。所以，房屋出租托管，发端于消费者需求，归于企业、消费者双赢。

从根本上看，中介市场中的扭曲还在中介市场之外。从最基本的层面上看，房地产中介市场中的确存在扭曲，购买和租赁市场上供需并不平衡。此次出台的房地产中介新规本质在于试图通过对市场交易中的细节性规定来消除这种扭曲。而这种扭曲的来源则是房地产调控政策，因为调控扭曲了房地产市场的基本供求。

有趣的是，调控政策本身，同样也是试图通过行政手段对来消除畸形的土地制度对房地产市场的扭曲。在畸形的土地出让使用权制度下，单一的、简单的房地产税没有了合法性，原本可以通过房地产税这种基本规则调节的市场，就不得不用行政手段来调节，但这又在下一个环节造成扭曲，最后体现在房地产中介行业。

所以，从根本上讲，不仅北京，整个中国市场的房地产乱象的根源，还在于土地制度。当然，直接的改变扭曲的土地制度是困难的，不现实的，但是，必须认识到的是，当政府试图用行政手段直接干预市场，减小扭曲的时候，反而会继续制造下一个环节的扭曲。

从整体上看，房地产中介行业是依靠促进信息的透明来赚取利润的，但在单一交易中却不是这样，隐瞒信息反而能带来更大利润。不过，当市场竞争加大时，房地产中介公司自然会提升服务，对于这个行业而言，提升服务必然意味着更加透明化的信息。

所以，政府减小扭曲的方式，不应是直接的以行政手段干预市场交易细节，干预企业经营模式，而应是尽量在每一个环节做到尊重市场自发的抹平扭曲的功能，通过建立基本规则来加强竞争，加强市场力量，从而达到减少扭曲。当扭曲被消弱，中介行业的乱象自然也会变小。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2013-5-21