为何政府不能保护租户利益？

近日，北京市住建委在网上发布公告，拟修订《北京市房地产经纪管理办法》。在公布的征求意见稿中，对目前房屋中介市场常见的“房屋银行”、改变房屋内部结构分割出租等现象进行了规范。

如果仅仅从合法性的层面来看，北京市的相关做法并不妥当。以叫停“房屋银行”为例，所谓的房屋银行就是房屋托管，即有关当事人将该房屋委托给中介，由其代为出租房屋，并将租金转交给委托方的行为。之所以要禁止，根据媒体的报道，在这种模式下，中介公司实际上是在双边代理，存在着“吃差价”等现象，为了保护出租方的利益，因此必须叫停。

这种解释禁止实际上并没有多大的说服力。市场上之所以会有“房屋银行”的业务形态出现，那是因为有着现实的需求，这种形态满足了那部分没有时间和精力来和租房方签订合同的租户的需求——他们或者是不在本地常住、或是时间紧张无法和租房方签订合同、或者是压根就不想和租房方见面。正是因为这种需求，“房屋银行”才得以流行。

毫无疑问，这种业务存在着媒体所披露的种种风险，比如房屋中介吃差价，但是，这并不意味着叫停这种做法就是合理的，举个简单的例子，假设我身在国外，难道还要为一套房子的出租专程回国？每个房主在选择此种出租模式时，一般来说已经权衡了利弊得失——他/她已经认定这种模式对其是有利的。当然，也有一部分出租户在选择此种模式后会后悔自己当初的选择，凭什么中介要赚走本该属于我的租金？或许正是此种心理，使得北京市有了叫停此种做法的正当性理由。

但即便存在着这种弊病，要通过地方性规章的办法叫停“房屋银行”的做法还是有着法律上的障碍。一个最为重要的问题是，一个地方政府的行政规章有这样的权力吗？在目前的法律框架下，这是存疑的。当事人签订的合同，如果没有违反法律和侵犯第三方的利益，那就是受合同法保护。很显然，这种“房屋银行”是属于当事人之间的合法约定，而北京市的这个规定是对私权利的赤裸裸侵犯。

或许有人会说，政府这么做的出发点是好的，是为了保护出租方的合法权利，避免利益被黑中介吞噬。但问题是，一个好的动机并不意味着该行为就是正当的，如果仅仅为了保护一小部分群体的利益就消灭这个行业，那是值得质疑。即便是那部分群体，也可以通过完善合同的方式予以解决：既然早就知道中介要吃“差价”，那为何不能够在事先约定租金？

更何况，北京的房屋租赁市场属于卖方市场，拥有房源的出租方本该享有更多的主动权，那就完全可以通过市场的方式予以解决——即完善合同相关条款，而不应该是像这样的一刀切。更何况，政府有否这种权力还有存疑。

不过让人惊讶的是，政府叫停这样一个明显干涉私权的行为居然会受到很多人的追捧，有媒体在其调查中甚至指出，“近九成受访者认为监管不力酿就房地产中介乱象”，换句话说，要让市场上的乱象得到根治，必须依靠政府部门的大力出手。

监管真的这么有效吗？我持怀疑态度。尽管我没有在北京租过房子，但北京房地产中介市场的乱象却时有耳闻。为什么市场会这么乱？真的是因为缺乏监管吗？恐怕未必。回到“房屋银行”这个案例上来，如前所述，有很多办法可以解决中介吃差价的问题，从而让这个业务形式更好地服务于租赁双方，而不是像现在这样的一刀切。那为什么大家却都把希望寄托在“政府监管”身上？

一个可能的解释就是我们中的很大一部分人患有“监管综合症”，或者说“权力依赖症”，得这种病的最大症状就是他们渴望权利受到保护，但是却指望通过权力来实现其权利，他们在面对市场中出现种种不利于己的现象，却没有勇气在法律框架内面对，只是想冀希望政府来解决问题，或者是搭便车。

但一个非常明显的事实是，即便政府应民声而出台了类似规定，但哪有时间和精力去面对市场上这么多的纠纷？更为重要的是，那些能够从这个交易形式受益的房产中介，即便有法律的规制，也会通过其他方法来对其规避。在这种情势下，这些“监管综合症”获得者估计又要去忽悠新的监管，从而陷入恶性循环而不得。从最根本的意义而言，要将法律条文中的权利落实到行动中来，需要的是权利主体的努力和斗争，而不是政府的父爱。

从这个意义而言，要让北京的房屋租赁市场回归常态，让出租双方免受“黑中介”的干扰，最好的做法并不是越来越多的“政府监管”，而应该是自发组织起来，通过各种形式和黑中介斗争，保护自己的合法权益。越来越多的政府监管，最后只能让中介势力越来越大——而集体行动的逻辑告诉我们，尽管出租双方数量很大，但如果没有一个强有力的组织和利益表达机制，在和有组织的中介机构相比，一盘散沙的出租双方将是永远的失败者。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2013-5-17