2016年，一线城市房价是否会暴涨？

归根到底，房价问题首先是个人口问题。

人口，尤其是年轻人口从三线城市向一线城市迁移，是无法遏制的大潮，会持续数十年之久。这个三线流向一线的根子是老龄化，老龄化越厉害，年轻人口越是会从三线城市净流出，流向一线城市，尤其是特大城市。韩国如此，日本如此，中国也将如此。

韩国、日本夸张到什么程度？全韩国人口5000万，首尔是1000万，占了全国人口的五分之一；全日本人口1.26亿，大东京都有3500万人，占了全国人口的四分之一还不止。

反观咱们中国最大的城市上海呢？官方口径是2500万，对全国13亿，占比才2％，那么，当二十五年后，中国的老龄化程度接近今日日本时，上海人口是不是会超过5000万？如果上海人口会上摸5000万，或者说会翻一番，那么上海的房价就不是涨不涨的问题，而是涨多高、涨多快、以慢牛还是暴升的方式涨的问题。

但涨跟暴涨还有差异，暴涨还有额外的原因。为什么一线城市的房价时不时地会暴涨一把？这主要是人口管制、人口压制的缘故。这意思是说，人口管制是一线城市房价间歇性暴涨的主要根源。

有人问，一线城市的人口管制有多厉害呢？上海北京都那么多人了，不管制还得了吗？放下第二个问题不谈，我们可以借助一个叫zipf's法则的公式，间接观察一下上海等一线城市的人口被管制得有多厉害。

Zipf’s法则是这样说的，第一大的城市的人口总数是第二名的2倍，第三名的3倍……第n名的n倍。按2014年的统计口径，中国人口超过1000万的城市有13座，排名第50名的城市的人口是667万，按Zipf’s法则，拿1000乘以13是过了亿，拿667乘以20也是过了亿，上海这样的一线城市人口今天过亿才合适，打个对折，今天也得5000万吧，上海现在是2500万，被管制掉了2500万，这个被管制掉的2500万，正是暴涨的动力所在。

那么，解除了人口管制、人口压制的话，一线城市的房价暴涨的现象就会消失了吗？答案仍然是否定的，这是因为当前的十年还是利率趋零、资金脱媒的十年。利率的长期下降、趋向于零，是一线城市的房价不断走高的另一个推手，更是高端豪宅市场暴涨的最大推手。

容易理解的是，利率趋零，会引起资产价格的走高，房地产作为资产的大宗自然也是水涨船高。需要稍稍绕弯的是，一线城市的高端豪宅涨幅会更大、暴涨会更频繁。为什么？

因为利率走低会引起资金脱媒，所谓资金脱媒，就是大量资金离开低利率的银行，转向追逐高收益的资本市场，资本市场会迎来一浪高过一浪的发展，这个一浪高过一浪的大发展将造就更多的高净值人群、富豪人群。

按照招行的调查，中国的高净值人群2014年达到100万，2015年增长到123万，增速高达23%，十年之内，中国的高净值人群将超过500万，而一线豪宅市场的供应增速远远跟不上这个高净值人群极速扩容的步伐，于是，豪宅市场连连暴涨势所必然。

对于一线市场，在人口和利率双重作用下，十年里头出现三四次暴涨毫不过分，而高端豪宅市场暴涨的次数还会更多。既然，暴涨是如此的高频度，那么赌一线城市的房价来年会暴涨，猜错的概率有限。

刊于《南方周末》 | 2016-1-8