福州市有钱统购商品房吗
福州市政府近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》，要求由各区政府指定一家国有企业，统购商品房和安置房，以解决被征收房屋群众对安置现房的需求。文件规定，统购商品房的价格原则上低于市场评估价格的15%以上。
由政府(或其辖下的国企)统购商品房，除了福州以外，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省区也在试点实施。住建部1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商售转租、地方政府回购商品房，尤其是三四线城市，希望以此消化目前房地产市场高企的库存。
按照住建部的精神，三四线城市，房地产库存水平很高，棚户区改造后为被征收房屋的群众再建新楼已无必要，政府直接回购存量商品房，既安置了群众，又消化了库存，一举两得。政府回购商品房，还可以托住三四线城市持续下滑的房价，激活交易量萎缩的房地产市场，让资金链紧绷的开发商缓一口气。
问题是，政府安置被征收家庭的新房，一般在郊县集中开发，或者给予货币补偿，成本相对较低。现在商品房卖不出去，政府想把商品房回购卖给征收安置家庭，首先就面临着补偿过高的问题。去年11月，福州晋安区的连潘棚户区改造，征收总户数高达6700户，占总套数的21%。仅这一个项目，按每1万元/m2单价，就需要79亿元。福州市2013年的公共财政用于保障性安居工程，总计才14.38亿元，福州市政府性基金收入(土地出让金为主)509.53亿元，而支出高达515.25亿元，收支已经失衡。任何补偿标准的提高，都将极大地侵蚀政府土地财政的净收益。赔本的买卖政府怎么肯干？
其次，三四线城市的商品房市场原本就在衰退，市场交易量萎缩到历史低点，如福利分房成为主要的住宅配置机制，必然进一步挤压商品房的正常销售。以福州市五区为例，据克尔瑞计算，目前可售套数需要17个月消化，每年不过消化2.2万套，而一个连潘项目就需要回购6700套。如果住房市场不增长或增速放缓，现有土地财政的机制也将走到终点，这个时候，政府也将不再有动力进行土地开发，棚户区改造如何能持续？因此回购商品房恐怕更多是一种托市行为，象征意义大于实际行动。
从具体操作来看，征收安置家庭与商品房原本的买家定位不同，对于动拆迁家庭来说，也未必合适，新城建设与旧城改造以后，原住民低成本的生活环境已经消失，他们往往承担不起新小区的生活成本。动拆迁户集聚也会严重影响商品房的正常销售，挤出真实的商品房买家。同一区域内，如何平衡商品房购买者与分房家庭的冲突，会成为持续的社会问题，不少地方在商品房旁配置保障房，已经出现两方业主冲突的现象。
令人担忧的是，如果政府回购商品房进行再分配，会形成不小的福利分房市场，每年新增的保障房规模高达700万套，现有房地产市场的库存也不过如此。福利分房时代面临的问题会一一重现，如政府如何决定收购什么样的商品房？政府成为最大买家，商品房市场的效率如何体现？如何规避政府官员在项目挑选、分房时的权力寻租？限于政府财力，房屋供给远慢于市场的需求，等等。20年前，我们吃过的政府建房、分房的苦，今天要再吃一遍吗？
刊于《南方都市报》 | 2015-1-30
