政府回购商品房为什么不对

近日有媒体报道，住建部拟推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。到目前为止，已经有四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。

为什么政府要对商品房进行回购，一个很重要的原因是房地产企业要去库存的需要，而地方政府又有建保障房的重任：如果政府直接从房产开发商那里购买商品房作为保障房，对政府来说不仅可以完成建设保障房的重任，更为重要的是省却了其中的各项成本——漫长的建设周期和垫资成本和各种难以预料的不确；而房产商也可以借此完成去库存的重任。

以较早开展政府回购商品房的安徽芜湖市为例。截至11月，芜湖市完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%，目前芜湖市的主要做法是以“团购”价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。为什么要采取“团购方式”？在2014年以前，芜湖棚户区改造采取的是单一“拆迁-自建”模式，“拆迁-自建”模式的最大缺点是耗资大，时间长——从拆迁到竣工需要5年时间，同时需要大量的资金。同时，由于资金有限，安置房的品质也不如商品房。通过回购商品房不仅可以缩短过渡期，同时还会给被安置户更多选择余地。

这种做法在鄂尔多斯市、贵阳市、沈阳市等其他城市二三线城市非常流行。比如说沈阳市2014年棚户区12423户改造任务中，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购等方式，初步确定购买意向的房屋是8610套。鄂尔多斯市2013年和2014年已由政府组织回购约8000套房源作为保障房和回迁安置房，而鄂尔多斯市的商品房总量约为2万套。

为什么这些城市会出现政府回购商品房现象？就如上面所说，因为房产商手中存有大量库存，而政府却无法完成保障房重任，两者各取所需，所以就一拍即合。

大约是在今年7月，也就是住建部部长陈政高上任后的第一个月，陈部长在全国住房城乡建设工作座谈会表示要“千方百计消化商品房待售面积”，同时还指出住建部今年下一阶段的工作重点是保障房建设——要在2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上)，基本建成480万套。

面对此种重任，我曾经撰文指出这是《一场艰难的双手互搏游戏》，在去库存的前提下增加保障房建设会让去库存更加困难，去库存和增加保障房建设无异于“以己之矛、攻己之盾”，最后的结果往往会导致两个任务都无法完成。原因很简单，很多房地产开发企业的地块是几年拿的，有些甚至已经有5年以上时间，这样它的土地成本就相当低廉。房地产企业为了去库存，房价完全可能低于现在的保障房。

事实上，这种情况已经出现。今年7月份北京第一批自住商品房约有20%的中签户选择放弃，很重要的一个原因是作为保障房性质的自住商品房的价格已经高于周边的商品房。

假如在房产高库存的情况下政府再增加保障房建设，那很可能出现的情况是巨资投入的保障房没法消化，房产企业的库存也会再度高企。而由政府回购商品房作为保障房，则在很大程度是可以避免这个问题，甚至把一场“双输”的游戏变了“双赢”的结果：房产企业去了库存，而政府则完成了保障房建设，大家皆大欢喜。

但政府向房产商回购商品房真的是一场好游戏吗？那倒未必。在我看来，这个办法有两个问题需要克服，第一，商品房回购的流程该如何确定？第二，政府主导的“回购”是否会导致道德风险？

从芜湖等地的操作流程来看，政府主要是以“团购”价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。面对市场上这么多的库存房，政府该向哪个房产商采购住房？按照《中华人民共和国政府采购法》第二十六条的规定，“公开招标应作为政府采购的主要采购方式”。那么，地方政府在“团购”房产项目时是否遵循了招投标程序？假如没有这些程序性规定，会不会导致和政府部门关系近的部门更容易获得政府的“团购”，而政府部门相关人员也可以从中渔利？

政府回购项目的第二个弊病则是“道德风险”。当房产商在拿地建设之后，是以把房子卖给普通居民为其目的。面对当时国内火热的房地产行情，从来没有想到过有一天会为去库存而烦恼——在更多的时候国内房地产业是处于一房难求。但谁都没能想到这种供不应求的现象会在短短几年内就得以改变，于是当初投入巨资获得的土地和建造的房屋就成为挥之不去的梦魇。

众所周知的一个事实是，市场经济最重要的一个特点就是优胜劣汰，那些能够把握市场信息的企业会获得利润，反之则会被市场所淘汰。在正常的市场机制下，一定有企业会捕捉到这种供过于求的信息，因此有意思的减少拿地和盖房，这样它就能够在其他企业陷入危机时能以更为低廉的成果获得房地产发展所需要的土地等资源。这样市场就实现了优胜劣汰。一个可供参考的例子是，在上世纪70年代，香港房地产市场上存在过上千家房地产公司，但是到目前为止也就只有10家左右的开发商。那些企业哪里去了？在市场竞争下，那些不适应市场发展的企业要么破产、要么转行、要么被其他公司所兼并。

事实上，中国房地产商的数量近年来也在大幅度减少。据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家约44.1%的涉房上市企业选择了“逃离房地产”。无论它们是基于什么原因逃离房地产，但或多或少说明市场竞争正在起作用。

但不幸的是，政府回购商品房作为保障房这一举措，却可能使以往发生作用的市场竞争被打破：那些本该倒闭的企业却因为政府的回购获得输血而起死回生，更为重要的是，会在房产商中形成这样一个概念：如果库存多了，最后还会有政府出来埋单。一旦价格机制无法实现市场出清，那么就会导致过多的资源投入到房地产领域，从而导致资源浪费。

更为重要的是，这会形成一种企业和政府之间的共谋：一旦企业销售不乐观，那么房产商就有激励向政府要求“采购”保障房——在任何一个社会总有人住不起房子、因此保障房就会被永远建设下去，而最终的结果是，房产商获利——减少了库存，政府收获了关注民生的声誉——增加了保障房，只有傻乎乎的纳税人为此支付巨额成本。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2014-12-8