首套房：利率打折还是税费减免？

9月30日下午，央行和银监会联合下发通知，要求银行“继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展”。具体来说就是“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

尽管市场已经对住房信贷政策调整已经有所期望，但是谁都没有想到会来的这么快，而且幅度这么大。在这个通知中，意味着很多人在购买第三套住房时都可能享受七折利率——因为该通知指出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

为什么市场对房贷利率打折格外关心？很重要的原因是因为房贷利率没有下降，此前地方政府放松限购的举措并没有发挥多大威力，各地房地产市场依然是持续低迷。早在一个多月前，就有市场评论人士作过这样一个论断，“限购已不重要，限贷才是‘核’武器”。在他看来，限购对房地产市场的影响比较小，主要受其影响的是相对经济条件比较好的、再次改善型需求的部分客群，而这部分客群所受影响并不是很大。

而限贷却可以产生明显影响。该人士还以贷款100万元、贷款期20年为例进行分析。如果贷款利率从基准利率的85折到上浮10%，那么贷款人每月会增加还款支出960元。这会对还款人产生什么影响？据国家统计局统计公报显示，2013年城镇居民人均可支配收入中位数为24200元，扣除居民食品消费支出占消费总支出的比重35.0%，则城镇居民每月可支配收入中位数为1310元，换句话说，对有一半的人来说每月增加500元的还款支出几乎是难以承受，由此可见贷款利率提高对刚性需求的挤出效应是巨大的。

也正是如此，地方政府和房企都对“房贷新政”翘首以盼。姑且不论利率打折对房地产市场的影响，我们其实很有必要问一问，为什么要对首套房利率打折？很多人或许会说，全世界几乎都有针对个人首套住房的优惠措施，为什么我们不能让银行给首套房予以利率优惠？

是的，从世界范围来看，很多国家对个人首套住房予以各种优惠，但是很少有像中国这样采取让银行降低房贷利率给贷款人的方式。众所周知，利率是资金的价格，尽管市场利率价格是由宏观经济环境决定，但是当面对微观的个体时，利率在很大程度上是取决于客户的资质：假设客户是一位高风险客户，那么银行要做的可能不是降低利率，而是提高——尽管他可能是首套住房；反之，如果客户的资信非常好，那么即便是二套房或者三套房，银行都可以给予其打折——这在那些利率市场化国家中是一个非常浅显的道理。

早在一年多前，我就曾撰文指出，由银行对首套住房按揭贷款提供七折利率多少有点“政府请客、银行埋单”的意思。这种做法固然刺激了房地产市场，但问题是一旦这些房贷变成呆坏账，风险却都由银行承担，而房地产繁荣带来的好处则大多数都被地方政府获得。一个经常被提及的事实是，在当下的财税体制中，与房地产有关的税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等，而这些税种绝大部分都是属于地方财政。

地方政府之所以对房地产忧心重重，很重要的一个原因是房地产下行，将直接影响地方政府的财政收入，因此才会有要求银行放松信贷的主张。而银行之所以惜贷，是因为它们并不认为房产是一个安全资产。如何解决这个矛盾？根据“谁受益谁付费”的原则，我觉得可行之计是由地方政府对购房者予以税费减免。事实上，这也是目前不少地区出台减免契税等举措的原因。

一套200万的房产，以3%征收契税，则为6万；如果以1%计征，则为2万。两相比较只给购房者省了4万的费用。这个节省的税费与当地产市场给地方政府带来的巨额收益相比则是可以忽略不计。早就有市场专业人士分析过，房价中的60%都是由各项税费构成，换句话说，这200万中有将近120万是进入政府口袋——绝大部分是属于地方政府。

但是如果是房贷利率打七折，那情况就完全不同了。一套价值200万的房产，假设首付三成，贷款140万按揭30年计算。在首套房利率七折、八五折和基准利率下每月的还贷分别是6813.6元、8196.72元和9126.95元，这是一个非常庞大的数字——在银行存款成本逐步走高的今天，这个会让银行不堪重负，甚至是积累所有的地产风险。

如前所述，房地产市场最大的受益者并不是银行而是地方政府。相反，一旦房地产市场下行，房贷风险则是完全由银行承担。按照收益与风险相匹配原则，这部分补贴——或者是税收减免本该由地方财政承担。显然，由银行对房贷人进行利率打折并不是一个好的机制设计。

同时，在以往由银行直接利率打折的模式下，高收入者往往得到更多的补贴，这也不尽公平。道理很简单，因为房价越高则贷款利息越多，那么打折的绝对额也越大：同样是打七折，100万的七折和1000万的七折是完全不同的两个数字。相反，如果由地方政府对购房者进行补贴——比如说个人所得税减免，那么它就可以设定补贴总额，从而在最大程度上避免上述现象发生。

事实上，在那些对首套房进行优惠的国家，大都是由政府主导，而不是银行。以美国为例，2009年美国联邦政府对自有住房的抵押贷款利息减免金额约1008.1亿美元，该项减免金额超过了所有住房相关税收减免总额的50%。抵押贷款利息减免允许有房户在计算联邦个人所得税时，在个人应纳税收入中减去该年度用于偿还抵押贷款的利息花费。从1997年起，有房户被允许每年从其应纳税收入中减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。

在2008年11月23日之前，房贷利率打折更多是一种商业银行自发的商业行为，是其对贷款人风险程度的一种区别定价。但是自2008年11月23日以后，对首套房进行利率打折似乎成了银行的法定职责。不过在我看来，由银行这一商业主体来承担本该由政府承担的职责，这并不是一种好模式：既混淆了政府和市场的边界，还无助于目前正在推进的利率市场化改革，甚至有可能会酿成金融风险。

就此而言，由银行主导的房贷利率优惠该让位于地方政府主导的税费减免——可能是针对购房者的个人所得税减免，也可以是针对银行的企业所得税减免。至于机制如何设计，且听下回分解。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2014-10-1