面对自住房弃购，政府该做什么？

大约是在几个月前，我对那时候如火如荼的公共住房建设发表过一个不合时宜的评论，认为目前大规模开工建设可能会产生无穷的隐患。一个直接的原因是，在房产市场上升期，政府无论怎么建设经济适用房都没有问题——除了在分配住房上会遭致诟病外，因为经济适用房和普通商品房的差价会吸引足够多的买家来购买。但是这种套利行为一旦进入房地产价格下跌周期，那就麻烦了：巨额的财政投入会让政府背上沉重的负担，最终这个结果会让所有纳税人承担。

尽管我已经预料到今后会出现这种景象，但是没想到来得这么快！8月15日，有媒体发布了这样一则题为《北京自住房多次弃购或取消购买资格》的报道，说的是北京市四个自住型商品房项目完成摇号，弃购率由18%升至84%。为此，政府还拟开出巨额罚单，有媒体报道说是惩罚高达百万。不过后来被证实，这个高达百万的罚单被证明是空穴来风，因为只是说弃购者不得再行申请价值百万的自住房，而不是政府真要罚款百万。

北京市自住型商品房刚推出时，得到了市场广泛关注，因为项目销售均价低于周边同地段、同品质商品住宅价格30%，近期入市的自住房项目申请均十分火爆，个别项目的申购户数甚至超过了20万。从已经完成摇号的三个自住房项目情况来看，金隅的两个项目申购人数均超过了20万，平均中签率仅为1.2%。但即便如此，还是有很大一部分选择了弃购。据媒体报道，金隅•汇星苑中签家庭弃购比例约为20%，首创•悦都汇这一比例则高达42%。

为什么弃购率会增加？一个原因是自住房本身地段较偏，周边配套不足，项目建设品质不确定。不过在我看来，这个理由并不成立，因为申请者在申请这个项目时就已经知道了地理位置等因素，为何那时候就不嫌弃这些？唯一的一个解释是商品房价格下行，商品房和自住房的差价缩小，不少地区甚至出现倒挂现象。

据链家地产市场研究部统计，在房地产市场整体下行的大背景下，2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%，个别区域降幅更深。近期北京市二手房市场的明显下行使得自住型商品房项目周边楼盘中，出现了不少业主出售意愿高，让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至降到了低于自住房限价的水平，出现了较为突出的价格倒挂现象。如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前正有不少挂牌价低于22000元/平方米的刚需户型房源出售。

当初申请自住房是为了能省下一笔钱，但是从现在来看，这笔钱不仅不能省，可能还会多付，如果再考虑到今后房产升值时要和政府一起来分享收益，那么这个自住房就更加不靠谱了。在这种情势下，出现40%的弃购率也就不足为奇。

面对这么多的弃购，政府该如何应对？据介绍，目前的做法是多次中签不购房的优先家庭，将会在自住房的摇号程序中转为非优先，而非优先家庭将会被取消自住房购房资格。但作为补充，允许购房人在摇号之前撤回申请，这样将不影响下一次参加申购。同时，相关规定将针对多次弃选，而非一弃选就取消优先资格。

政府在推出自住型商品房时，估计根本就没有想到会出现弃购现象，至于取消申请资格，在我看来可能是值得商榷的。为什么说不能取消申请资格？众所周知，申请自住商品房是需要达到一定条件，即经济收入和家庭住房面积就可以申请，换句话说，这是属于一项只针对特定人群的福利项目。如果是福利项目，只需要达到标准之后就可以申请，而不能够因为申请人拒绝一次就被取消。

事实上，不仅仅是福利项目不能取消，即便是商品房选购的时候，也不能取消购房者的这种申请。在房产供不应求的时候，我们经常会发现市场中存在这样一种现象：在开盘前，房产商往往要求潜在的购房者按照先来后到的顺序进行登记，排序在先者具有选择住房的优先权，而排序在其后者往往只能在排队在先者所选择剩下的房源中挑选。更为重要的是，当最终签约时如果这些排队在前的购房者放弃了他此前的意向选择，那么他可以在到其他人选择结束之后再有选择的机会——当然，更大的可能是没有这种机会了，因为房子往往是供不应求。但很少有房产商会因为他没有选择此前的住房而取消他今后的购房资格。

由此来看，北京市政府酝酿取消那些弃购者的申请资格，可能是存有问题的。那么，不能取消弃购者的资格，假设所有申请人都弃购，那不是意味着政府对自住商品房的投入都打水漂，那损失该由谁来承担？假设所有申请自住商品房的人最终都弃购，那意味着政府此前为自住商品房的巨额投入都化为乌有。

这种情况并非不可能发生。此前鄂尔多斯的商品房就发生了商品房大面积滞销小巷现象，既然商品房会大面积滞销，那么政府主导的自助商品房也可能发生这种情况。考虑到很多中西部地区都是人口流出地，那么在这些地区由政府主导建设的公共住房就更有可能出现大面积滞销的情况。而且公共住房和商品房有一个不同的特点就在于其激励机制不同，假设商品房滞销，那么房产商就会有各种激励采取降价去库存而回笼资金，但是这种现象就很难发生在公共住房项目上，因为政府没有激励去降低库存，甚至会因为降低售价而导致民众的质疑：同样是自住型商品房，为什么卖给他们的价格低于卖给我们的？他们之间是不是存在利益输送？这也可以在某种程度上解释为什么目前北京市商品房价格和自住型商品房价格之间存在“倒挂”现象。

1998年房改之前的经验证明，政府并不是一个合格的房产开发商，也不是一个好的房屋租赁公司。由政府财政出资建设公共住房固然体现了政府对解决住房问题的决心，但缺陷也很明显，越来越多的保障房建设会给财政带来沉重压力，甚至会酿成系统性金融风险。

为了化解将来可能大规模出现的自住商品房弃购现象，政府所应该做的并不是惩罚那些弃购者，而应该是从这个市场上撤退，即不再建设自住型商品房，唯有此才能化解危机。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2014-8-28