【中国房地产金融】刘海影：中国经济的两个预言

时至年底，有关中国经济形势的新一轮走势，已然成为众多经济学家谈论的主要话题。近日，上海金融与法律研究院举行的年会2014·镜鉴与前瞻：新阶段，新改革，新常态论坛上，有关中国经济的未来走势，诸多经济学家的言论预判中提及新的担忧和焦虑。

相比之下，上海国富投资管理有限公司首席经济学家刘海影先生则在详实的数据基础、复杂的模型估算中，给我们提出了他的两大预言：第一个预言是中国目前高达20倍的房价收入必将下滑。第二个预言则是中国未来经济增长预期终将回落至5.5%，甚至更低。

未来中国的两大预言

《中国房地产金融》：有关中国经济的言论近期似乎充斥着“下行周期”、“硬着陆”等字眼，在您看来，中国的房地产与国内的经济形势会碰撞出哪些曲线走势？

刘海影：房地产的价格其实是一种对预期价值的体现。任何一项资产的价格都是收入流的一种折现。如果你预期未来的人力投入、投资会有回报，你便能负担起现在购买的房产。房地产价格的上升，本身就隐含着你对未来预期的上升，即你相信中国未来经济会很好，会上升。所以这是一个期望值的问题。

现在说房地产价格是高还是低，其实是跟你的收入比（单套房产价格/个人年收入）进行比较。一套100万的房子，我们无法认定这个价格是绝对的高还是低。如果你每月有1万的收入，购买100万的房子，你的收入比就太高了，约为100倍。如果是10万的收入，购买100万的房子，则你的收入比为10倍，意味着相比100倍收入比的购房者，你可以更轻松的购买房产。

《中国房地产金融》：针对中国经济的未来预期，您最近有哪些新的研究方向？

刘海影：我曾给出了两个预言，一个预言是中国房价收入比一定会降低，即从20倍一直往下降，是否一定降到10倍，我不敢说，但是肯定是会下降。第二个预言则是，11%的未来中国经济增速肯定不能实现，按照我的预计，中国未来经济增速大概徘徊在5.5%。

从这个角度而言，对中国房产市场比较短期的预测是，房价可能在未来几个季度会有一个缓缓的滞涨。很有可能出现的状况是，我们的收入继续上升每年上升5-6%。但房价却会出现一个缓慢的下跌，这样会把房价收入比带动降低下来。

我个人觉得，从价格角度来看，房地产价格的黄金年代已经过去。但从量上而言，房产投资的新开工面积还会继续增长，增速将保持在12%-13%左右。城镇化的过程还没有完成，每年还会有很多的人进入城市，房地产投资本身还将维持正增长。

早前，房地产对中国经济高速增长格局的贡献不小。现今，房地产格局的变动对中国经济依然具有较大影响。随着它的增速有所减缓，也将对国家经济增长产生较有分量的影响，应该说这两者为相辅相成。

20倍房价收入比的背后

《中国房地产金融》：在您最近一本解剖中国经济大格局的《中国巨债》一书中，您曾提及中国的房价收入比问题，它还将引发哪些隐含着的问题？

刘海影：其实房价收入比就跟股市里的一些指标一样，是一个估值。相比全球多数国家的城市，中国的房价收入比其实非常高。按照第三方的统计，全球房价收入比约在8.3倍，而中国则接近20倍，已经属于非常高的水平，这意味着你要花费20年的收入来买一套房子。这个数字基本上统计了中国的大多数城市的房价收入比，像美国、德国，其房价收入比仅为4倍左右，甚至世界公认高房价的新加坡，其房价收入比的倍率也低于我们国家。

如此高的房价收入比，其实代表了大家愿意把更多的钱放到房子上。比如在上海，如果民众每年收入20万的话，大家会愿意用20年的时间来买套300万的房子。这个概念其实也意味着你对自己还蛮自信，父母亲戚借钱、加上自己的积蓄，再加上对自己未来的预期，不少上海的民众或许会认为现在购买一套300-400万元的房子虽然有压力，但是未来肯定可以挣出来这套房子的总价。这一行为本身意味着你对中国经济增速的信心，这对房地产行业而言则意味着汇总了大家的信心。

按照经典的现金流折现模型思路，投资者付出的价格必须值得他估算的投资标的价值，而这一估算建立在对未来经济增速的预计。基于这一思路，在要求回报率假设下，我计算了各国及地区房价收入比所隐含的经济增速预期。

《中国房地产金融》：您刚才所提到的“隐含的经济增速预期”是什么概念，与我们通常谈到的经济增长预期有什么关联？

刘海影：我曾通过模型进行量化估算，计算了“房价收入比”所隐含的对中国未来经济增长速度的一个预期值，约为11%，这一数字意味着房价收入银行的假设是，中国未来经济增长的增速大概在11%左右，比现在的7%的增速还要高。

如果中国经济增长速度的确能达到每年能增长11%的话，那20倍的房价收入比是合理、可持续的，否则，这一数字过高，代表着这一投资可能无法获得合格回报率。因此，中国房价是否有泡沫的争论，其答案取决于未来中国经济增速是否可以维持在超高速，即，中国的经济是不是能达到这个11%。

如果中国经济增长速度并不能达到11%，那么目前的这个房价比肯定撑不住，会降低。而降低有两种方式，一种是房价直接回落，但收入还接着增长；另一种则是房价继续上涨，但收入涨的更快。

我们并不一定能达到11%的增速，如果按照我所设计的模型来预测，中国未来的经济增速预期大概在5.5%左右，约为11%的一半。这种情况下，基本可以断言，20倍的房价收入比肯定会下滑。但是房价收入比的下滑，意味着大家买房的压力会比现在更小一点。因为房价收入比从20倍降到10倍，意味着你以20万的收入购买400万的房子，转为以40万的收入购买400万的房子。

《中国房地产金融》2014年第12期 | 记者：蔡燕兰