林曙：房价快速上涨与人民币汇率

现在有一个比较流行的说法到底保房价还是保汇率。我刚才看了一个这篇文章，感觉没有太多的逻辑。对这一轮快速上涨和人民币汇率到底有什么关系，我想发表一下自己浅显的看法。

我观察到这一轮的上涨有两个特征，第一个特征是什么呢？就是上涨非常快，很短的时间里涨了很多，这是一个很重要的特征。这么快速的上涨在以往各国都是不大有的。第二个出现了一二三线城市之间的明显的分化，即所谓的flight to quality。一线城市涨得特别快，二线核心城市也是上升，三线城市是跌的，这是一个明显的分化。怎么解释这两个特征？如果只考虑通常用来解释长期房价的变量，我想很难解释得通的。这些决定因素比如城市化、人口、收入增长和货币这些因素都没有在去年一年发生如此剧烈的变化以至于能够推动房价如此快速上升和出现城市间分化的现象。

那我们去想一想，在过去的是一年当中，是因素发生比较大的变化？可以来解释房价的快速上涨和不同城市之间的分化。我想一想去年我们一年发生了什么事情，最大的一件事情就是人民币贬值预期。从这个角度来说，人民币汇率贬值预期的形成可能有点关系。所以虽然保房价还是保汇率这种说法是不对的，但房价的快速上升的确和贬值预期有关。虽然我没有很严肃验证过，但我觉得这个故事的背后反应了投资者在贬值预期下对Safe Asset的追逐。大家心目中美元资产是第一选择安全资产，流动性也是最好的，所以大家都想把钱移出去，很多的人行动比较快的，能力比较强的这些人很快把钱移出去了。剩下是什么？就是能力没有那么强的，但是由于资本管制收紧钱移不出去了，只能退而求其次，那就是房子。

那么为什么是房子而不是其他金融资产？在中国，房子和其他的金融资产有三个不同的地方，第一个从历史上来看，最近十几年一线房价都是上涨的。正所谓买涨不买跌。房子第二个特征是什么呢？房地产市场规模非常大，地方政府有非常强的动机去维护这个房价。反应了投资者和地方政府博弈的一种心理，出于这种心理可能觉得比较放心。第三个房地产和其他的金融资产区别是什么？我觉得房地产作为一种资产来讲，它的质量是可以verify的。作为一个投资者来讲，我很容易看出这个房子是好还是坏。房产的质量很容易验证看得见摸得着。而在中国的投资者保护环境和会计透明度下，持有其他金融资本的风险很高，很容易被骗。作为投资者来讲，房子是安全资产还是股票？毫无疑问房子相对更安全，我的猜测为什么这一轮房价涨这么多？是投资者的恐慌现象，不是健康的经济基本面导致的房价的上涨，而是投资者出于恐慌心理，追逐安全资产的心理。结果导致了房价在短时间内快速上涨，而且是明显出现了这样的现象，为什么大家不买三四线的房子，因为不具有安全性。什么是安全性？当然是一线城市核心资产。这是这一轮房子为什么涨这么快，比较肤浅的观点。

下面讲的第二个内容，汇率贬值的预期从哪里来的？将来扭转这个汇率贬值预期怎么做，从哪里下手，这里跟大家分享一下。答案就是之前上涨太多，之前过度升值，怎么样才能消除汇率贬值汇率预期，唯一的办法就是实体经济能够快速恢复起来，只有当实体经济有气色的时候，贬值才能扭转。一个预期一旦形成会形成很长的时间，要扭转这个不容易的。必须有大家看得见，摸得着非常明确的信号，这个信号是我们实体经济实质性的好转，这个被大家认可以后人民币汇率才能得到扭转。目前的维稳措施如果说有意义那么其意义就在于为改革赢得时间。如果单纯维稳没有必要的有利于实体经济的改革那么维稳也失去了意义而且还难长期持续下去。谢谢大家！