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切莫将房产税工具化使用

傅蔚冈 / 2013-3-12 10:48:03

随着“国五条”实施细则的出台,与房产有关的税收再一次成为公众和媒体关注的热点问题。如果说20%个人所得税只是涉及到交易环节,那么扩大房产税的试点工作更是涉及到存量环节,影响波动更大。如果征收房产税,会怎样影响我们的房地产市场?这可能是公众更为关心的问题。

目前房产税只是在重庆和上海两个城市试点。从2011年1月28日试行以来,效果并不理想。首先,房产税并没有起到抑制房价的作用,在这两年间,房价还是在增长;其次,从房产税征收的金额来看,更是不值一提:2012年上海市共有3万套个人住房需要缴纳房产税,收税金24.6亿元。也正是在这个背景下,很多人认为,房产税的办法可以更激进一些。

在我看来,目前房产税的最大问题并不是没有控制住房价上涨,而是税收公平原则的缺失。上海的暂行办法规定征收对象为“指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房”。尽管这样做的目的是为了抑制住房的投资需求,但最终成本很不公平:一位已经拥有20套房子的人不需要缴纳房产税,而另一位为了改善住房而购买一套150平米房子的人却需要支付房产税?

当然,也有很多人认为可以给予每个家庭一定数量的免征,就像上海试行办法中家庭平均住宅面积60平米以下的就可以暂免征收房产税。在我看来,这也不合理,因为房价并不一致。一家三口200平米总价200万元的房子要征税,但另一户130平米总价500万元的却不需要征税,这恐怕还是让富人占了穷人的便宜。

那么,到底该怎么征?最好的办法就是所有的房产都要征房产税,不分首套和第二套,也不按家庭人均住宅面积作为征税起点。这样做或许会遭受很多质疑,凭什么让我们这些不炒房的人也承担这个后果?为此,需要明确的是,在那些试行房产税的国家,房产税从来就不是一个抑制房价的利器,而是作为地方政府的财源而存在地方政府的教育、治安等支出绝大多数是依靠房产税。

在当下中国,房产税的意义也在于此。一旦无差别地征收房产税,自上世纪90年代分税制改革以来地方政府财权和事权不匹配的现象就会改观。如果说土地出让金是属于增量的收入,那么房产税则是属于存量的收入。地方政府有了房产税这个稳定的税源,那么卖地冲动就可以减少,同时也有助于缓解地方政府和农民在土地一级市场的冲突,使得集体土地所有者分享更多的土地收益成为可能。

在现在的税收体系中,房产持有者只需要在交易环节纳税,一旦他向房地产商或者卖家缴纳房款,那么今后房屋的升值收益绝大多数归于他。但一个地方房产的升值,并不只是房产所有者的努力,而是社会发展、公共服务品质提升之后的结果。如果房产所有人不缴纳房产税,那就意味着所有的公共品所带来的收益都被私有化了。在实行房产税之后,这个现象就会有所改变。房价上涨之后,房产所有者就可以以房产税的形式向社会返还一部分收益;而房价下跌之后,房产税也就会随之减少,真正体现了社区利益共担。

尽管我对房产税寄予厚望,但由于每年的金额不菲,且事关所有房产者的切身利益,需要充分征求公众意见,既不要让该税种演变成为打击房价的权宜之计,也要警惕成为部分特殊利益集团为了公平而制造新的不公平,更需要注意的是:在当前社会税负总体水平不低的前提下,任何加税的行为都应当慎重。

刊于《南方都市报》 | 2013.03.08

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