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长租公寓纷纷爆雷背后:谁在给行业埋雷

刘远举 / 2020-11-23 13:35:10

近日,长租公寓龙头蛋壳公寓传出爆雷传闻,大批的房东和租客在北京蛋壳总部外维权。

长租公寓爆雷,已经不是新闻了,这类爆雷事件的根源,都在房租贷。在实际操作中,长租公寓平台会诱导租客使用租金贷,贷款公司一次性将一年或几年的房租给到长租公寓平台,租客分期还贷款,平台按月给房东房租。这个时差就形成一个资金池。长租公寓平台则会违规动用资金池,将资金投入争抢房源的竞争中,疯狂扩张,获得客户,企图赢者通吃。

这种模式,就造成了长租公寓中畸高的租金贷比例,以蛋壳公寓为例,根据蛋壳公寓的招股书,截止到2019年三季度末,约67.9%的蛋壳租客使用了租金贷。

这种行为模式背后,是有观点认为,平台只要在一个地域内控制房源,就可以控制价格、打压对手,取得一定程度上的垄断地位。但是,这种观点过于静态化,实际上,在动态的市场中,控制房源很难。

首先,所有的需求都是有弹性的,哪怕是救命治病,也是如此。房租高,租房者会选择住得更远,或更差。实际上,租房比买房在位置上自由度大得多。以上班地点为圆心,沿着地铁、公交线向周边扩展,按照北上广一小时左右的平均通勤时间,这个选择范围几乎可以涵盖整个城市。所以,控制一小块地域的房源就能推高价格的说法很难成立。

其次,平台要控制整个北京的房源,也没有这么大的力量。根据最新的媒体报道,北京10家主要的租赁中介机构,手中的房源共计才12万套。平均每家1.2万套,显然,这谈不上垄断,更没有定价能力。

更何况,出租的房子,随时有退出市场的,也有新进入出租市场的房源,这是一个动态过程。哪怕长租公寓试图用长达十年的租金来控制房东,但合同规定的违约金,终究只能影响房东的选择,而非控制。更何况还有不断新增的房源。

所以,虽然长租公寓平台企图用租金贷的钱去疯狂扩张,但他们的市场控制能力其实很弱,一有风吹草动,租金贷的“高进低出、长收短付”的模式就会崩盘。

以租金贷为基础的长租公寓爆雷与培训机构跑路一样,都源于一种内在的不稳定性。培训机构会提前收费,长租公寓也通过租金贷拿到未来一段时间的租金,这笔钱本对应其长期成本,比如请老师授课、租场地;付给房东房租。但是,培训机构、长租公寓经营方,拿到这笔钱之后,将之视为短期的收入,即便不考虑跑路,在生产经营上,也会考虑扩张。钱投入扩张,花出去了,就需要后续客户资金不断进入,来覆盖工资、场租、给房东的租金,填上窟窿。然而,一旦市场出现波动,比如说,扩张不顺利,入住率不及预期;或突然有大量租客退房等情况出现,比如今年就遇上疫情,资金链就会断掉。由此,造成行业的高倒闭率,而高倒闭率又会诱发不少人产生坏心思。

针对这个现象,2019年12月25日,住建部等六部门出台相关文件要求,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。此前,深圳住建局也发布了紧急通知,要求住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫或以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用住房租金消费贷款。

不过,更需要考虑的是,房租贷到底有没有必要?

一般的消费贷,是一次性购买获得产品,比如一个苹果手机、一辆车,数额太大,所以分期支付,减小资金压力,促进消费。但在传统模式中,租客的资金压力并不大。一般来说,都是先交押金,然后半年,或者每三个月交一次租金,如果手头紧,和房东商量一下,缓一缓也未必不可以。偶尔手头缺钱,信用卡也可以解决。所以,房租原本并不存在需要一次性交一大笔钱的情况,它本身就是天然的“分期的”。

租客贷款一次性付清一年或几年房租,然后再分期付给房东,这种画蛇添足的模式,本身就是长租公寓生造出来的商业模式。可以说,它一开始的目的,就是为了获得资金,而不是促进消费。与此同时,与银行要监管自己贷出来的钱的用途不同,消费贷款公司不会管那么多,甚至会合谋,睁一只眼闭一只眼。

监管部门已经看到这个问题。2019年下半年以来,重庆、成都、西安等地已专门发布通知,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管。其中最为严格的是杭州,要求租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

长租公寓方,拿到这个资金池,本身就是要去扩张的,如果进入监管账户后,账户按月发放,长租公寓只相当于转了个手,消费贷就变得没有意义了。所以,随着监管的加强,房租贷这一模式,会逐渐淡出市场,而长租公寓本身,也会去掉金融的泡沫,回归服务本色。

刊于《南方周末》 | 2020-11-20

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