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老公房加装电梯为何这么难

刘远举 / 2020-7-23 10:44:27

随着中国社会快速老龄化,老年人衣食住行方面的问题将逐渐涌现出来。在城市,很多老人居住在没有电梯的老公房中,居住在4-6楼的老人的出行就成为一个问题。在加装电梯的呼吁下,很多地方政府也积极推动这项善政。不过实际落地非常艰难。

这源于逐次递进的三个原因。

第一,加装电梯产生的价值改变,即好处与成本,对不同楼层是有差异的。由于旧宅没有预留电梯井道,新装电梯必须在楼房窗户旁建井道,不但会占用底层业主的天井,也会影响到靠近电梯的住户的正常采光和通风,以及噪音等问题。这就产生了补偿问题。

第二,使用价值的改变,影响到了房屋的资产性。

现在买房者对多层老公房的5、6层兴趣不大,其房价也比1-4楼要低,加装电梯后,5、6层房价提升,反而超出1-4楼。这会被视为相对“损害”,而房屋是国人最大的一笔资产。所以,即使1-4楼居民没有任何损害,只要加装电梯需要征得他们的同意,他们就会要求分得5、6楼升值的一杯羹。

本质上,这不仅是补偿,而是凭借完全产权带来的投票权要求均分增值。这种要求,有一定合理性——既然整个增值,我付出了成本,那么,当然要求分享收益。

成都一小区加装电梯,低层住户非常反对,在小区贴出了自己的“建议”。“建议”中提到,电梯加装最大受益者为高层业主,最大受损者为低层业主,低层业主理应获得补偿,1楼为30万,2楼为20万,3楼为10万。

这个补偿是否合适暂且不论,但回顾加装电梯的整个公共讨论过程,补偿机制,从最初的底楼少出钱,变为底楼不出钱,到现在底楼得到一部分补偿。这个变化,反映的正是社会对房屋加装电梯的资产性质的认识过程。

但是,这就会遇到了问题的第三个层次,也是最艰难的一点。

第三,加装电梯的资产性改变,是可变现的,但变现之前,却是纸面的。打算近期卖房的当然愿意以小钱换大钱,花10万换房子增值30万,非常值得。但打算一直住下去的,即便愿意花钱,也不愿意给10万,甚至也没钱给10万。而且,大家对电梯价值,与金钱的看法,都不一样。富人住二楼,也许愿意出3万,但穷人住8楼也出不了5000;年轻人住7楼不愿意出钱,而老年人愿意住3楼也愿意出2万。所以,同样装电梯,大家的计算完全不同。

想象一下,6层楼,12-36家人,不同年纪、不同文化、不同收入、不同的对房子的未来计划,这样一群人坐下来谈判,就不难发现这会有多难。

于是,有些地方开始寻求一种强制性办法。

根据物权法规定,物业管理活动中业主共同行使权利、共同决定问题时(如更换物业公司、对公共设施行使权利、诉讼等),投票权要满足两个三分之二,一是人数达到小区业主总人数的三分之二,二是专有面积占总建筑面积的三分之二。一些地方在电梯上,打算参照物业法,把需要整栋楼的业主同意,改为了“占建筑总面积三分之二以上的业主”,或者三分之二的业主同意,还有些地方,改为了“未签订协议的业主无激烈反对意见”。公共性的讨论中,没有少数服从多数,那就是永无尽头的。所以,这个方向也有一定道理。

但是,物业法的这个规定,针对的是公共区域,而加装电梯影响的不仅是公共区域,也会涉及业主的私人区域,居民的一票否决,并不是对公共事务、共有财产的表达,而是对于自己私产的处置权。在这个领域,大多数人的利益并不是侵犯个体利益的充分理由,底层业主的产权必须得到保护,搞少数服从多数,缺乏法律基础。

私有产权衍生出来的某些问题,有时候并不能依靠公共性来解决,所以,才需要市场。在这个层面,公共性要有所克制,如果市场能解决的,就留给市场解决。

实际上,需要加装电梯的旧房,一般都在大城市、老市区,这些房子的老年业主,并不是完全的“弱者”,即便他们退休工资不高,他们仍然是拥有数百万资产的人。所以,他们有一定的自我救济的空间与能力,政府稍微帮助一下,或许能找到更好的办法。

曾有一个人打算给自己住在老旧小区8楼的母亲加装电梯,可是其他住户不同意,他一口气买下了整栋楼,加装了电梯。其实,加装电梯之后,再转手卖出去,电梯使房产增值,他甚至还可以赚上一点。

政府或某些组织或可担当这个角色,在老旧小区中,收购、加装、再出售给需要电梯的住户的模式,就协调而言,其对象也大为减少;对于居民而言,不同成本与收益函数的居民不再强扭在一起。而且,也仅在小区或就近小区之间搬迁,老人也没有旧宅难离之苦。

在加装电梯的政策中,往往涉及政府补贴。政府补贴了老旧住房,加装了电梯,提升其使用价值,房子肯定会涨价。也许房主立马就转手卖房,或者,年老的房主去世时候,子女再把房产转手,不管如何,政府的补贴就变为一小部分人手中的现金。从这个角度看,公共性也需要有所克制。

总之,作为一项公共事务,小区加装电梯的种种障碍反映了该项目在政策、自治,乃至伦理层面的多重困境。不过,随着公共讨论的深入,更加合理的方案会逐渐形成共识。

刊于《南方周末》 | 2020-07-21

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