当前位置:
网站首页 > 观点

现在的房子,承担不起80后的晚年

刘远举 / 2019-8-6 9:57:43

自今年4月至今,媒体相继报道了中安民生以房养老骗局,引起社会广泛关注。一波未平一波又起,就在中安民生案被骗老人们为保房四处奔忙求助之时,模式类似,甚至还有创新的普伴、国民信和、理房、融房等平台先后爆雷。据粗略统计,五家平台受害人总计多达3600多人,涉案房产近1600套(中安民生600套、普伴177套、国民信和170套、理房400套、融房200套),涉案总金额近30多亿。

这套骗局,简单的说,是游说老人把房子抵押贷款,然后,转走老人的贷款所得资金,承诺每月、每年给老人养老金,美其名曰,盘活资产。当庞氏骗局最终不可持续的时候,老人发现,不但每个月承诺的养老金没了,贷款的本金也没了,这个时候,房子却要被拍卖了。

82岁老人肖雄也是受害者。他在1994年花一万多元买下单位福利房。这套在亚运村附近63平方米的房子,是他仅剩的家底。或许他本以为房子比子女更靠得住,依靠这套房子,他就可以安享晚年。现在,房子被抵押了,不断有人上门讨债,他白天躲出家门,晚上才回家睡觉,他怕自己唯一的房子被人拿走。

这些平台上的以房养老,当然是骗局。这些骗局能取得老人信任的原因之一,是国家本就在推广以房养老。20147月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。20167月,试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。不过从试点情况来看,业务开展得并不理想,截至20186月底,只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务,共有98户家庭139位老人完成承保手续。

实际上,正规的以房养老保险的遇冷,是因为以房养老从长期看,存在深层次的不合理、不确定性。作为长期不合理的硬币的另一面,就是以房养老项目短期进行高风险行为,最终,转化为骗局。

长期来看以房养老并不靠谱,看起来这与不参加以房养老的人无关。但是,残酷的是,大多数中国人期望的稳定充裕的养老,都指望着房子,本质上都是以房养老!

过去三十年资产的上涨,货币的贬值,让中国人相信,攒钱一定要去买房子才能保值增值,关键时刻再换为现金,治病、养老。所谓儿女靠不住,唯有房子好,房产恒久远,一套可养老。

不过,遗憾的是,这种新时代的养老观,现在看来是确凿无疑的真理,但却是刻舟求剑,很可能支撑不了80后在2050年代的晚年生活。那些陷入骗局的老人的房子是在现在被骗走,而80后的房子的价值,则可能会在今后30年中,一点点的,随着时间的流逝而消散。

一、折旧

房地产是资产,它由房和地组成,房与我们能买到的其他商品一样,是会折旧的。前不久,一篇名为《小区走向衰败》的文章在社交媒体刷屏。作者居住的建于90年代末,房龄17年的小区,房子的各种设施已经严重的衰败了。

小区就像所有的事物一样,有自己的生命。刚刚建好的时候一切欣欣向荣,然后,物理上的折旧不可避免地发生,出现各种故障,慢慢衰败,就像人到老年,毛病百出。

这种衰败分为两种。

第一种,房屋本身的物理衰败。房屋也有自己的设计寿命,风吹雨打必然会变旧。而维护不到位,则是一个普遍性的问题。很多小区,才过了十几年,就绿化带杂草丛生、暖气不达标、门禁虚设、以及更严重的电梯故障、窗户、外墙瓷砖、附属设备跌落等事故。

小区的各种设施,是公共资源,这难免出现公地悲剧与搭便车效应。踢球的消耗草地,当房东的租业不关心设施,住一楼的不愿意大修电梯,而住高楼的又随手高空抛物。不少中国人缺乏公共性,这就会导致组织、协调的成本很高。比如,开会协商,别说遵循罗伯特议事规则,就连知道这个概念的人都是少之又少,开会七嘴八舌,往往不欢而散。这个时候,一盘散沙的业主根本无力去管理好维修基金、保持物业费与物价同步上涨,从而维护小区的设施。

如果说这种物理上的衰败还可以通过良好的物业管理来弥补的话,另一种社会意义上的衰败则无法避免。从社会规律上看,一个小区最初按照地段、价格,购房搬进去的人经济水平都差不多。随着时间的推移,小区居民的年龄在变,从最能挣钱的青壮年进入老年,经济情况也在发生变化,当小区设施变得破败之后,有钱的会率先搬离,这个时候房价与房租都会下降,然后,再次搬进来的则是要求低一些的人,小区陷入一个负面反馈,最终加速衰败。实际上,这就是西方一些较早进入城市化的国家与地区的状态,不仅一个小区如此,而是整个社区陷入如此状态,与此同时,伴随着富人在郊区的聚集。

很多人会觉得,那些老破小不也照样升值,卖出天价。这是因为,在资产升值时代,城市的发展、地段的升值,会大大抵消建筑的折旧、物业的衰败,但是,一旦资产停止增值,这些折旧就会显露出来,成为影响房产价值的显著因素。

二、“拆不动”

还有些人觉得,小区衰败、房屋折旧都不算问题,房并不值钱。李嘉诚就说了,房地产最重要的是地段、地段、地段。小区虽然旧了,但地段总是好的,拆掉旧房,再建新小区。持这种观点的人会认为:中国没有用到设计寿命的房子,都是20左右,政府就会来拆迁。遗憾的是,这是用过去30年的经验去判断未来30年的变化——经验会引导人,但另一些时候,经验会误导人。

我外婆家,离重庆解放碑步行距离大约10分钟,修建于上世纪80年代,可以说是重庆第一批居民高楼,层高11层,但没有电梯。这十来年,拆迁的传言说过很多次了,但周围拆掉平房后新建的小区像雨后春笋一样长出来了,这里却一直没能动得了。唯一的变化是政府不断出钱,翻新外墙,毕竟,这是重庆最主要的街道。

一直未能拆迁的原因其实很好理解,不划算。这是单体楼,11层,容积率非常大,居民非常多,拆迁要赔很多钱。重庆的居民高楼能修到30层左右,如果把拆迁赔款抵消掉,恐怕开发商得建50层了,建得高,成本增加更多。所以,经济上不划算,自然出现拆不动的情况。

有时候,楼房不那么高,但太密了,容积率高,也拆不动。比如,上海的老小区,都是6层楼,并不高,不过比较密集。拆迁之后,建新小区,消费者就对小区环境有要求,要中庭花园、绿地,甚至游泳池,否则就不好卖。这就意味着原本是房子的地,不能再修房子了,比如,原来两栋楼的地,现在只有一栋楼的面积可以用来修房子,另一栋楼的地要用来做中庭花园,原本拆掉26层,现在就相当于拆掉了12层,新建的房子又只有到3040层才能赚钱。

其实,拆不动是城市化后期普遍存在的情况。最初,都是平房,最多两三层,很容易拆。后来,在城市化之初建立起来的那些房子,67层,还能勉强拆得动。但现在,在城市化中后期修建的30层楼的房子,几乎是拆不动了。

现在很多人的想法是,我在这里住30年,然后政府就来拆迁了,赔上一笔钱,又可以去买新房子。问题是,你现在住着30层楼的小区,拆掉之后,开发商怎么赚钱呢?难道每栋楼都修得像上海中心那么高吗?

拆迁不易,资产就不能盘活,拆不掉的楼,就会一直老在那里,越破旧,越贬值。这也是为什么中国人出去旅游,发现欧美一些城市的中心,都是旧房的原因之一。小区老化但又拆不动,导致的另一个现象是:郊区的兴起。可以观察到的是,欧美一些国家,城市出现空心化,富人往郊区迁徙。

这就像佛家说的成住坏空,小区建好为;欣欣向荣、成熟持续是为;加速衰败之后,进入的状态,房价下跌,拆迁变得容易,小区拆掉,空空如也,又进入下一个阶段。只不过,这个时候的拆迁补偿,是无法实现回到原来的地段的。

三、土地出让金

小区拆不动,但无论如何,房子还在那里,折价总能卖。即便小区成危房了,地还在那里,总能卖点钱。不过,地到时候也可能并不属于业主了。

我们都知道,中国的房子的土地是从国家租来的,只有使用权。根据相关法律规定,土地租期到了之后,地面上的房子就是国家的了。虽然这个事大家都知道,但50年后、70年后的事,彷佛远在天边,所以,大家现在几乎没有去计较房子的土地年限。

不过,对一些来人说,这却是迫在眉睫的事。20164月,温州一部分市民,正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。不少市民发现,由于当年的特殊原因,他们的土地证上写着的是土地年限20年到期。温州国土部门一开始打算参照国有土地出让的做法,先评估土地价格,折算出楼面地价,算出每套房所需续交的土地出让金,算出的结果,出让金占到了房价总额的三分之一。

房东一套房,卖出去,到手的钱少掉三分之一。这个消息震惊整个温州房产市场,也震动了全国舆论。最后,国土资源部最终作出的回复是:不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。不过,这只是过渡性措施,只是暂时搁置,住宅土地70年使用权到期之后如何续期,至今尚无明确细则。

根据物权法第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。不过,自动二字,却忽略了一个最关键的问题,那就是自动要不要交钱。打个比方,高铁也可是自动刷身份证进站,但可没说不要钱。

就在温州房屋土地到期事件的这一年年底,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这个研究估计要研究很多年了,不过,我个人认为,倒不至于收取很高的土地出让金。因为现在人们买房,都没考虑土地租期,视为永久使用权,而一旦收取高额出让金,会对房地产市场形成巨大的打击,联动效应的风险巨大。

不过,对于依靠房子养老的人来说,即便收一部分,也影响很大。

温州的例子中,楼面地价占到了房价的三分之一,其余三分之二,是房屋本身的价值。如果续租费用,打个五折,那么,交给国家的续租的钱就占整个房价的六分之一,还能承受。但对于养老的房子来说,30年后,小区已经非常旧了,剩下的只有地值钱,也就是说,楼面地价几乎等于房价。那么,即便续租费用为楼面地价的一半,也就相当于房价的一半。如果那时你不打算卖房子,就得续交土地出让金——你指望房子养老,但到那个时候,房子却要交出看病钱。

四、人口结构

如果说地价问题,政府还可以让利的话。那么,由于人口结构造成的房地产价格下跌,则是政府也无能为力的事。地价的变迁,有一个值得参考的对象,那就是日本。

中国与日本非常相似。1985-1991年之间,日本房地产进入最后疯狂期,6年间上涨1.7倍。不光是房价,日本企业购买海外资产,日本消费者全球旅游,买买买,也非常像今天的中国。还有,当年日本人也相信,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等资源,东京是全日本的东京,是全球的东京,所以东京房价不会跌。

日本六大都市的地价从70年代翻了五倍,然后,在1992年,泡沫破裂,之后日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时陷入跌势,跌去了60%左右。如今虽然已有回升,但离当年的价格还远。

日本的房价暴跌,金融因素占主导,但长期不涨,却是人口因素造成的。2017年,日本65岁以上的老年人达到了3557万,占总人口28.1%,创下历史新高。随着日本年轻一代人口的相对减少,以及年轻夫妇结婚率的不断下降,日本房地产市场羸弱,净需求下降。201810月,日本全国共有住宅5759万套,但家庭总数只有4997万户。所以,在日本,几乎没有人认为房价会大幅上涨。

相比日本,中国的情况似乎更糟糕。截至2017年底,我国60岁及以上老年人口有2.41亿人,占总人口17.3%;预计到2050年前后,我国老年人口数将达到峰值4.87亿,占总人口的34.9%。也就是说,2050年的中国,房产的需求可能比日本更低。

30年前的中国人,绝对不会想到房子可以买卖,也想不到房子价格会那么高,或许这就如,现在的中国人也想象不到30年后的房子,价格会多么的低。那么,一套房子,真的能安心养老吗?

刊于腾讯《大家》专栏 | 2019-08-01



  • 李步云法学奖
  • 数字经济时代的城市连接
  • 【鸿儒论道】大动荡 大拐点——全球经济与中国经济展望
  • 上海社会认知调查
  • SIFL年会2017