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老公房加装电梯,一楼要求补偿30万合理吗?

刘远举 / 2018-12-14 11:15:01

近日,加装电梯成了成都一小区业主的热议话题。高层住户当然是积极赞同的,但与此同时,低层住户却非常反对,在小区贴出了自己的“建议”。“建议”中提到,电梯加装最大受益者为高层业主,最大受损者为低层业主,低层业主理应获得补偿,1楼为30万,2楼为20万,3楼为10万。同时,“建议”还提出限制高层业主在电梯加装后对房屋进行转租、转售,否则需赔偿本单元业主40万元。

随着老龄化的到来,中国城市也逐渐“变老”了。没有电梯的老居民楼里,住在高层的老年人出入不便,由此,老公房加装电梯,日渐成为一个话题。

各地政府为了推进这个事,也花了颇多的心思。很多地方把需要整栋楼的业主同意,改为了“占建筑总面积三分之二以上的业主”,或者三分之二的业主同意,还有些地方,改为了“未签订协议的业主无激烈反对意见”,有些地方还配套了补贴。但是,即便如此,仍然推进缓慢,类似成都这个小区某些业主激烈反对、由此谈不拢的情况,不时见诸媒体。

其实,这些反对声并不是没有道理。从法律角度,加装电梯影响的不仅是公共区域,也会涉及到业主的私人区域,居民的一票否决,并不是对公共事务、共有财产的表达,而是对于自己私产的处置权。在这个领域,大多数人的利益并不是侵犯个体利益的充分理由,底层业主的产权必须得到保护,搞少数服从多数,缺乏法律基础。

底楼业主的反对,更加朴素一些,是因为利益。

没加装电梯的时候,3楼4楼在市场中绝对是最受欢迎的,而加装电梯之后,底楼没有任何好处,还会受到采光、噪音等影响,3楼4楼变为次选,5楼6楼成为市场首选,凭空得到几十万的升值。既然加装电梯涉及到所有人的私产,需要所有人的同意,那么,加装电梯得到的增值,就应该在一栋楼中所有住户中进行分配。

实际上,经过这么多年的不断讨论,这一点,现在大家都认识到了,所以,方案也从几年前的1楼、2楼不出钱,逐渐变为如今的1楼、2楼拿补偿。仅从这个角度来看,此次成都小区中的底层居民的建议,是有道理的,但在具体数额上,30万应该高了。

不过,事情还有更深入的角度,这是因为,利益的背后是效用。

所谓效用,指的是人们对事情、利益的评估、估价。加装电梯居民协商困难,是因为居民有着不同的自身情况:贫富不同,是自住还是出租,对噪音的敏感,将来对房产的计划,等等因素都会造成对于同一件事的不同评估,进而造成对分摊成本以及收益的不同态度。

比如,同样住在6楼的人,有钱的老人可能意愿更强,没钱的老人可能意愿就弱一些,但意愿最强,却往往是打算卖掉房子的人,他们才能真金白银的拿得到钱。老人是自住,那怕很需要,意愿很强,别说拿出30万补偿,就是拿出10万,也可能是自己一生的养老积蓄,在心理上是一个天文数字;但如果是要卖房,凭空多卖30万,而且是建立在1楼的损失的代价上,那么,拿出10万给1楼,似乎也是合理的。有了这个认识,再回过头来看成都这个小区的这份建议,在要求补偿的时候,应该是按顶楼卖房来估的,但却同时不准人家卖房。这个要求是不合理的。

但这种矛盾的要求,却正好是症结所在。房屋具有居住和资产的双重性质,随着中国房价的上涨,租金价值与房价出现很大的分离,收入也与房价出现了很大的分离。这就意味着一套房子,是自住,还是出售,有着截然不同的估价。而这正是老房子加电梯的症结所在。从这个角度来看,这是桩很难一概而论的事,只能因时因地因人慢慢协商,逐步探索更好的解决办法。

刊于《澎湃》新闻 | 2018-12-10

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