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房租涨价,赶走的都是什么人?

刘远举 / 2018-8-22 17:46:35
在默默的积累的数月之后,房租上涨之痛传导到了舆论神经。

相关数据显示,北京平均租金同比上涨高达21.89%,这个数字,广州是21.65%,上海是16.46%。但舆论最强烈的地方,并不是上涨最猛烈的地方。数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,达30.98%。深圳紧随其后,涨幅为29.68%,热烈欢迎人才的西安,涨幅也高达25.08%。此外,重庆、天津、合肥等二线城市,涨幅也全线超越北上广。

租售比还是房价收入比?

有人说,今天中国城市的租金回报率很不正常,相对于房价,房租确实有上涨的空间。租金回报率,也即租售比,既房屋租金与售价的比例。据上海易居房地产研究院2018年7月发布的《50城租金收益率研究报告》,北京的租金收益率只有1.7%,相比之下,日本东京能达到5.5%,曼哈顿能达到3.58%、伦敦为3.45%,柏林为3.4%。所以,有人据此说,“北京房租上涨只是均值回归,过去租金偏低源于房东自我牺牲”。

用租售比来论证房价合理当然是错误的。因为还有一个更关键的衡量房价的因素,那就是房价收入比。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,简单的说,一个当地的普通家庭,不吃不喝,全部收入,多少年能买一套普通居住的房子。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

2018年的全球房价收入比,前四个城市是北京、上海、香港、深圳,分别是48、42、41、40,也即是说在这些城市,一个普通家庭要不吃不喝48年,才能买一套房子。显然你,这个房价是超过国际公认的一个合理区间的,那么,既然房价高了,用房价来论证租金还有涨的空间,就是不合理的。

租金上涨的原因是什么呢?

房租上涨的原因很多。比如,中介在签下房源之后,会投资进行标准化得翻新、装修,还提供了清洁服务,这些因素促使了房租上涨,不过,更重要的是,市场供给的基本面,房租上涨的根本性原因,是供给减少。当下各城市都在大范围整治群租房、拆隔断、清理违法建筑,这就会减少可租赁房源。

各大城市都有出狠招、下猛药,根治房屋违法出租的政策。国家住建部、发改委等部门通过了多项规章制度,严禁中介公司或房东,“改变房屋内部结构分割出租”“出租房屋应以原设计的房间为最小出租单位”“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。对于违反该规定的人员或单位,会被责令改正,逾期不改将被“处以五千元以上三万元以下罚款”。这些措施,消除消防隐患,当然是必要的,但作为代价之一,就是减少了合租,增加了需求。

需求增加的同时,是房屋面积缩小。以北京为例,2015年拆违任务量是1500万平米。2016年拆违完成量是2979万平米。2017年拆违完成量是5985万平米。2018年计划4000万平米。与此同时,正规居住房屋的增速却赶不上拆除违建的速度。根据北京统计年鉴显示,北京2016年竣工的所有房屋总计3594万平米,同一年拆除的违建面积为5985万平方米,净住面积减少了。北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米,四年共计拆掉近1/6的房子。这就意味着,租金肯定会涨起来。当然,这也符合各大城市既定的控制常住人口的目标。任志强曾说,不用户口,用高房价门槛就可以驱离一些人离开城市,房租亦然。

中介推高了房租吗?

中介的一些做法也被认为推高了房租。比如下面这个观点:

“将杠杆引入租房市场,获取大量廉价资本——不惜一切代价争抢房源——面粉比面包贵,即从房东手中收过来的价格高过租出去的价格——受债券收益率驱动,开始哄抬房租以此获利——租金暴涨,泡沫隐现。”

中介的收费与房租有关,而且,现在中介不仅仅是信息中介,而是预先从房东手里买断了房源的租赁权,然后再向租房者收取房租,所以,中介在主观上当然希望价格高一些。不过,实际上,中介对房租的控制能力有限,也即“高价租出去”这个环节,说起来容易,做起来难。

为了做大规模,打压对手,高价会高价从房东手中抢房源,中介拿到的成本高了,租出去的价格就会随之增高。同时,租房是刚需,不管多高的价格都会有人租。中介只需要在一个地域内控制不多的几套房源,就可以垄断价格,租房者无法抵抗。

这个说法,经不起推敲。首先,并不是没有其他房源。所有的需求都是有弹性的,那怕是救命治病,同样如此。房租高,租房者会选择住得更远,或更差。实际上,租房比买房在位置上自由度大得多。以单位为圆心,沿着地铁、公交线向周边扩展,按照北上广一小时左右的平均通勤时间,这个选择范围几乎可以涵盖一个完整的城市。所以,控制一小块地域的房源就能推高价格的说法很难成立。但若说中介要控制整个北京的房源,也没有这么大的力量。根据最新的媒体报道,北京10家主要的租赁中介机构,手中的房源共计才12万套。平均每家1.2万套,显然,这谈不上垄断,更没有定价能力。

而且,中介赚的差价,说白了,是房东不愿意麻烦而放弃的一部分。在北京,7000元的房租,最终给到房东的有6000元,1000元就是“麻烦钱”。现在信息发达,各种信息平台上,房东很容易发布信息,所以,房东对中介的依赖并不大。中介机构虽然可以买断房源,推高房租,但到了第二年房东就会提价。所以,推高房价,但中介能赚到的差价仍然是一定的。

与炒房不同,炒房客买房,相当于增加了需求,屯房相当于减少供给。中介抢房源,然后不租,就相当于增加了对房源的需求,减少了对租客的供给,那就会推高价格。但是,如果中介如果转手租出来,就相当于挖掘了房源,整体上增加了对租客的供给。相关数据显示,2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%,并没有出现交易萎缩的情况,所以,市场仍然是供需两旺的。那么,中介手中并没有拿着大量的房子故意不租,整体市场的供给是增加的。

与炒房另一个不同是,相比房价快速上涨,几年内翻番,资金的利息成本几乎可以忽略不计。但是,在中介抢来房源,空置成本很高,不能接受长空置。一套7000租金的房子,要付给房东6000元,空置两个月一年的利润就没有了。而且,如果对手降一点,空置率高了,资金效率就会下降,压力就大。

长期来看,人们还会选择离开大城市,需求就会下降,就会形成空置,对中介造成巨大的成本压力。长期来看,供求价格机制决定的市场价格,国家力量都很难改变,更何况资本。一般来说,资本烧钱的目的,是以更低价格促进交易,滴滴烧钱,网约车大降。但这个逻辑到了房租上,却被人忘记了。

中介主动当了市场的工具

价格上涨,成交也增长,没有形成空置,市场全部出清,供需平衡。某种程度上,这就意味着,是当下的房租上涨现象,是市场通过中介实现自身趋势,中介是市场的工具。

中介有信息优势,有数据研判,当他们通过社会新闻、市场数据,预判供小于求,房租上涨的趋势,就会敢于高价抢房。所以,中介更快的把趋势呈现出来,甚至在这个过程中加大趋势,但是,其本身不是趋势的根本原因。打个比方,大豆关税上涨,期货市场大豆远期价格上升,始作俑者是期货还是关税?从这个个角度,中介是把后天的爆涨价,提前到了今天。

当然,也应该看到,一方面中介是市场的工具,但同时,这个工具也是有主观能动性的,在涨价中也并非毫无作为。中介作为市场信息的掌握着,的确能够利用信息不透明,在房东与租客之间,扭曲信息、制造恐慌。此外,中介也会采取各种措施,控制房源,造成局部地区房价上升,并通过传播把预期扩散出去。而且,中介平台还可通过价格联盟,一致行动,提高价格。

所以,政府适当的干预是合理的。

在所有干预市场的措施中,直接的价格管制是最糟糕的措施。长期来看,更会造成出租房源减少,房屋质量下降,市场成交下降等问题。实际上,即便在短期,在房屋租赁市场,价格管制也很难起作用。因为这里面有无数分散的房东,他们是积极而灵活的。比如房东在成交的时候,告诉租房者,要额外给一笔签字费。对于这个行为,租房平台,完全可以不负任何责任。

政府的干预,最根本的,当然是从大处着手,加大租赁房的供给。当下很多城市也正在这么做。但是,重要的是,租赁房的地段往往很偏,并不能适应租房者分散的需求。更何况,远水解不了近渴,所以,短期来看,政府的干预也是必要的。

但是,政府的干预应该从维护市场秩序的角度,去保持市场合理的价格。比如,对中介价格联盟的禁止与惩罚,而不是不准企业自行定价。此外,要制定措施,保持待出租房子的流动性。比如,规定房东可在多家中介挂出房源,独占合同不受法律保护;中介投入的装修,不能作为独占房源的理由,当房东通过其他方式或者中介出租房子之后,可以按照预先商定的价格付给装修款。而更重要的是,防止中介以租金为基础,过度进行金融创新,在增强垄断能力的同时放大风险。

总之,只要保持房源的正常流动性,房租的价格就是基于市场供给的真实价格。

那些房租之外的事

房租涉及民生,而当一个城市有三分之一的租房的时候,房租之外,还有很多事。一个看起来简单却并不简单的问题是:房租上涨驱人,到底赶走了谁?

不妨简化的描述一下这个过程。假设三个群体。

A群体,月平均收入4000元,花500月在城中村中群租的人。这个群体的平均收入是4000元,但也有高低之分,低的3000元的,高的5000元。

B群体,月平均收入10000元,花2000租一套中的一间。这个群体的低收入是6000元,高收入是14000元。

C群体,月平均收入20000元,花5000自己租一套。这个群体的低收入是15000元,高收入是25000元。

拆掉城中村之后,A群体没房子住了。低收入的,没办法,就离开大城市了,但相对高的,有5000元月收入的,就会咬咬牙,去找一个郊区的单间,月租2000元。这个时候,他就会与B群体展开竞争。竞争的结果,首先是这个价位的房子的租金上涨,同时,由于需求增加,原本B群体中的一部分人就被挤出来了。

B群体被挤出来的人,同样两个选择,工资低的,选择回家,工资高的,咬咬牙花更多的钱,比如花5000元去租更好的房子。

这里需要解释一下的是,或许有人会问,B群体工资比A群体高,怎么会竞争不过A群体,反而被A群体挤出大城市呢?这是因为,人的决策多目标的,有些人可能正在犹豫,房租上涨,就会成为最后一根稻草,改变他们的决定。

B群体留下来的人,会与C群体展开竞争,C群体租住的这个价位的房子的租金也会跟随性上涨。于是,4000价位的房子的房租也跟随上升。同时,也会有一部分C群体的人被挤出来。

然后依次类推,最后,到了最高一层,年收入40万、50万的人群,他们的选择就是买房或者离开。

与这个多米诺骨牌同时发生的另外一个现象是,每一个受房租上涨影响的人,都会在心痛的交了租金之后,下定决心去找老板谈薪资。于是,当一个城市房租上涨的时候,普遍性的涨薪就成为必然。于是,面对上涨的薪资成本,一部分老板就会选择结束掉公司,离开这个大城市。

以租房赶人,本质上是货币化赶人,以钱多钱少为标准赶人,但是,由于对租房的市场竞争机制的缓冲,赶走底层人口,最终,却是任何一层次的人都会因此离开。即便有些波动,人口结构中的低、中、高比例,大体上仍会顽强的保持着自己的均衡。

所以,房租上涨,并不是蓝领、基层白领被驱逐,而是整个经济运行受到抑制。道理简单而明确,遗憾的是,很多人却视而不见。

当A群体住的房子被拆迁的时候,月薪2万元的C群体,绝对想不到这会导致自己每个月要多花2000块房租。其实呢,有什么想不到呢?高端的市容,总是贵的;而赶人,则是要付出代价的。从更大层面上看,严控大城市人口,以教育控人、拆迁唐家岭、扫荡群租房、驱逐“底层人口”,可以说每一个底层问题都会通过一系列多米诺骨牌,最终影响到中产。

在网上可以找到这样的问答。有人问:“我在搜狐大厦附近上班,北京唐家岭现在还能住吗,听说拆迁了,除了唐家岭还有哪里有那种房源呢?”有人回答:“唐家岭北面的,小牛坊也可以,房租不贵,交通也便利,不过听说也快拆迁,本人以前在唐家岭住了6年,虽然唐家岭收水费太霸道,野蛮,但是说实话,唐家岭真是个做生意的好地方,人气旺,很怀念它。”一问一答之间,民生之多艰,跃然纸上。

刊于腾讯《大家》专栏 | 2018-08-22


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