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陈杰:楼市最大的基本面就是政府对房地产的态度

非常高兴在这个场合又跟大家再一次见面,特别有很多老朋友再一次见面。

去年我也参加了这个分论坛,去年这个时候大家的心情跟今年有很大的不一样,去年在“9.30”楼市调控之后,到11月份开会市场情绪还是比较热烈。当时参加这个论坛里面有好几位专家对市场还是非常看好,咬定觉得今年还会继续涨,今年还有很大的房地产投资机会。当时我发言时候就说个人觉得今年楼市形势会比较悲观。我说主要有两个理由:第一从市场规律来说,2016年一轮全面性暴涨之后,市场必然有一个周期性的调整,不可能市场持续暴涨,从购买力、基本面都不支持;第二从国家政策层面可以看出来,去年“9.30”调整和之前的楼市调整都不一样,“9.30”体现出来国家的态度,包括理念、思路和手段都跟以前有相当大的不一样。所以我当时就说今年想以投资为出发点去买房,可能会是一个很差的时机。现在来看,去年底和今年初入市的人,可能有不少已经有高位接盘感觉了吧。当然,长远来看会怎么样,还要拭目以待。

我们回头总结一下这一年市场情绪变化,这一轮调控如果作为一个试验来看可以很清楚地看出一个结论:只要政府有强烈决心去调控房价,房价是能够控制住,起码短期内是可以控制住的,绝不会像一些媒体和网络评论说的,房价只会越调控越高。这个结论大家可以琢磨一下是不是能接受。现在已经有很强的证据表明,在政府真心想控制房价的时候,房价是可以控制住的。政府有这个操盘能力。当然,今年的情况是不是可以推演到未来,说实话谁也不知道,所以从政府到市场也都在说长效机制。那么,未来两三年或者更长一段时间,房地产市场到底会有什么变化,大家都知道需要从市场基本面入手去分析,但在中国,楼市最大的基本面就是政府对房地产的态度。为此我近期对房地产政策做了一些趋势展望研究,今天在这里跟大家做一些分享。

最近我在凤凰卫视《世纪大讲堂》上面做了一个专题演讲,题目是说怎样促进人人住有所居。9月底在十九大之前于北京录制的,10月28日第一次播出,但好像国内网上因为种种原因现在还放不出来视频,只有部分摘要的文字版可以在凤凰网上搜到。我在演讲中专门强调,房地产调控只是政府的一个手段,调控本身并不是最终目的,政府对房地产的最终目的是什么呢?现实情况是,政府对房地产的目的一直在变化。但从我作为住房政策研究者的角度来看,政府对住房政策应该只有一个目的,就是为了促进人人住有所居。否则把住房市场完全做死了,房价是下来了,退回计划经济时代,退回房改前时代,没有足够供给,开发商不去建房,解决住房的实际难度大大增加,那就没有任何意义。所以解决人人住有所居,核心是一方面要增加供给,另一方面让人们对供给的房子有支付能力。这样就必须要从中国房子为什么这么贵的基本理论上去剖析,才能针对性地围绕着怎么样让人人住有所居去调控房地产,而不是为了短期的房价调控房地产。

解决住房问题是一个很大的系统工程。今天我在这个论坛里的作用是第一个做开场白,起抛砖引玉作用,后面还有很多专家会从不同的角度,比如我看到今天还有党国英老师、汪晖教授都来了,相信他们还有从土地方面入手,还有专家会从法律角度等不同的侧面。我这里主要就是从住房的角度。

住房这么多问题,到底核心问题是什么?高房价。高房价的核心问题又是什么?因为房子被用来炒了,不是仅仅用来住的。如果仅仅是用来住的房子,价格不会炒的这么高,比如租房的租金,基本还是与收入同步的。十九大、中央经济工作会议,现在说应该坚持房子不是用来炒的,是用来住的。住房学界包括我个人很早以前就提过这种说法,只是没有这么大影响力。但我也相信,没有很多学者这么多年一直这么呼吁提倡,这句话在顶层政策层面也是出不来的。房子是用来住的,不是用来炒,这句话确实击中了要害所在。要害就是说房子到底为什么会被炒?这个问题要能解释清楚,才能去解决怎样让房子不炒。

房子为什么能炒呢?理论上来说房子天然具有炒的可能性,炒作基础非常好。因为它天然是一种双重属性,居住属性和投资属性的双重性。房子为什么能炒?首先在于它有价值,没有价值的东西不能炒。第二,光有价值不能成为炒作的依据,比如说食品、水这些都非常有价值,但是没有办法炒,因为没有办法储存。房子的特点就是价值能储存,能长期储存。第三,房子还有很大的特点,价值非常稳定,这样可以方便流通,这样房子就可以作为一个抵押品。从经济学上说,就是交易成本很低,大家对它的价值没有什么异议。如果用字画去抵押,价值有很大的争议,摩擦成本会很高。但是房子作为抵押,价值非常稳定,所以房产可以抵押,抵押之后就有杠杆效应。比如说买一百万的房子不需要一百万资金,只需要十万或者二十万就可以买得起,所以有杠杆的放大效应。第四,在中国还有一个很重要必须要考虑的因素,中国的住房是一个单边供给市场,土地供给完全由政府控制。这就像股市上一个庄家做庄,对价格很容易有操作性,比如说各个地方对楼市供给都可以做饥饿营销。市场上每一个参与者也意识到这个问题,很容易对未来的价格有过度自信。今年的经济学奖发给了行为金融。现在人们也在说中国的房价确实用经济学正规理论很难完全解释,需要引入行为金融。行为金融就是说人们很多的偏好、很多非理性会影响人们的一些决策。

房子本身天然具有可炒作性,又在中国各种特殊经济社会环境下,比如中国的高速工业化、全球化、城市化、信息化等几个冲击力之下,房价单边上涨势头持续多年,又加上每当楼市出现下调压力时候都遇到或明或暗、或大或小、以“去库存”等各种名义打出的政府救市政府托底,人们为此都已经被洗脑了,强化了房子只会涨不会跌的认知。在未来几年看,如果没有真正的长效机制,这种单边上涨的运行态势不是很容易抑制。

但在解释为什么房子能炒时,我们还是可以对症下药。既然房子能炒,原因是房子的居住价值能储存、能流通、交易有杠杆效应。那么,如果不让房子炒,就是要削弱房子价值的可储存性、可流通性和交易环节去杠杆。这就是最近一年政府正在做的。当然最主要的是,首先政府对房子的出发点、定位要清楚。如果政府真心对房子的定位是用来住的而不是来炒,有决心控制房价,房价是可以控制的。为什么过去那么多年没有控制,因为政府之前对房子的一些定位跟现在出发点不一样。之前土地财政、政府对房地产高度依赖性,需要用房地产作为一个支柱行业拉动经济。但到了现在这一届新政府、新领导集团越来越认识到,中国政府当前主要任务不再仅仅是一个发展人均收入的任务需求,当前中国社会主要矛盾是要解决不平衡发展。住房领域的不平衡、不充分的发展已经成为这个社会经济很重要的隐患。在这个意识之下中央做出来“房子用来住的,不是用来炒的”,有了这个意识之后可以有针对性地调控房地产。

怎么调控房地产?这不是要打击哪一个炒房集团,某种意义上,整个社会都在参与炒房,也是天然的参与者,有钱可赚谁也不会放弃这个机会。所以不能是仅从需求方调控炒房。调控房地产,如果仅仅从需求方去调控永远很难从根本上根治,需求最多只能压制、压抑、减缓,但是供给侧上不做根本性调整,没有办法做到长效机制。所以我最近在《人民论坛》上写了一篇十九大报告的短评文章,提出要解决住房问题核心在供给侧,而不是在需求侧。需求侧需要做一些工作,但只是时间争取空间,只是短期减缓,长效机制一定要从供给侧。

我在2012、2013年就在东方早报、第一财经日报等写过一系列关于楼市调控思路创新的文章,当时的想法可能我有点超前了,没有得到很大的反响,但我现在看到很多政策做法和我2012、2013年文章提出的想法很符合。比如说限售,我当时就明确说限购、限价都解决不了问题。限价是最差最愚蠢的办法,表面上抑制了价格,但是通过黑市交易价格还是出来了,压也压不住。限购也不能解决这个问题,只要有利润在大家就会想办法规避,道高一尺魔高一丈。但是限售是可以釜底抽薪。限售相当于限制流通性,流通性降低之后再要去炒,就难很多。我在三四年前提的建议,最近在不少地方实现了。限售,具体是说今年买了房子,三年或者四年,甚至有的地方五年才能转手出让,有点像股市上T+2,T+3、T+5。这是一种从改变住房性质入手的办法,表面上是需求侧管理,实质上是供给侧调整。

去年“9.30”调控核心是降杠杆,这个也是打了到房地产的七寸要害。房子能炒作的中心是杠杆效应。除了降杠杆,还围绕限贷进行联网认定首房,认房又认贷,上海还甚至进行全国性联网认定首套房,这就对房子的炒作性确实很大杀伤力,楼市炒作的温度明显降温。

当然,限售和降杠杆,还是短期的,核心在深入调结构,核心是优化供应品种。今天如果还有点时间我想跟大家交流我对长效机制的理解,核心是从供给侧入手。

现在从中央到地方都有一些供给侧的试点。比如看到住建部要求上海等十几个城市用农村集体用地建公租房。中央看起来是有这个决心,但是地方的积极性还没有上来,地方没有激励机制,激励机制没有搞对,还很难去落实。很多地方是作为政治任务做了一些样板性质的长租房项目。包括上海前几天有五块土地全部作为出租房地块。但全部被上海地产等上海的地方国企开发商获得了,民营开发商还很难进入。后面怎么发展拭目以待。

但是至少未来几年的发展大方向还是看到了一个基本的方向。我们回到房地产调控的核心,最终目标是为了促进住有所居,而不仅仅是为了房价本身。住有所居,在十七大报告里就专门提到,也是符合国际潮流,十七大报告主要指导思想是科学发展观,住有所居是体现科学发展观,让老百姓福利优先于经济增长这是当时已经意识到。但是十七大报告过去以后一直没有提,有观念和理念的问题,也有方法上的问题,不知道怎么去具体落实。在理念上,十九大相对而言解决了这方面的问题,已经提出社会主要矛盾,不仅仅是人均意义需求不满足上,而是平均意义达到小康任务不太难完成,但是现在强调要全面小康,不要让任何一个人落伍。所以十九大提出不仅仅是住有所居,而是人人住有所居,全体人民住有所居,更加强调要托底、要均衡发展。

在方法论上,我提出了一个概念。住房供应可能应该围绕两个维度提供不同类型的产品,一个维度是价格与成本之间的关系,另一个维度是政府和市场的关系。既需要有非常活跃的商品房市场,有些商品房必然就应该是投资品,人们有钱不投资房地产,投资别的也不愿意,这个有一部分要放开。但我们也需要保障房,保障房确实要托底,有些人也租不起,我们需要提供一些保障房,这个保障房是用实物形式还是货币形式可以讨论。在商品房和保障房这两者还需要有一种中间形态,我这几年写住房政策的文章主要是围绕这个中间形态去展开,这个中间形态主要是什么形式呢?有人说公租房就解决了这个问题。确实公租房解决了这一部分的问题,有一部分人只想住不想炒,就想有个安定的家,确实公租房可以解决这部分人群的需求。但是在中国大家可以理解的特殊国情背景之下,光有租赁住房也不能全部解决刚性住房需求,还需要有一种产权式的自住房,但又要剥离掉投资属性,所以这几年我一直在琢磨这件事。有没有可能性呢?前几年我给住建部做过一项研究,我用的说法是“社会住房”,非营利组织去办的只住不炒的房子,但“社会住房”这个词在中国可能不太能接受。我现在发现北京最新一版的共有产权房已经基本上接近我当初想提倡的,可以终身住,但是不能炒,投资性非常弱,只要住就可以一辈子住下去,但是炒是内部封闭、限制流转,只能保值、不能增值。我认可这个大方向,要围绕这个方向推进发展多元化住房供应体系。

所以我最近对共有产权房比较关注。上海的共有产权房我个人一直还是有一些意见,没有完全体现自住属性,还是有一定的投资属性。北京新版的共有产权房征求意见稿时我也提出不少批评意见,但是后来公布正式定稿的时候,我觉得蛮有些惊喜,跟我当初的理念比较接近。如果大家关注北京的共有产权房,确实比之前任何其他品种的产权房,不管是经济适用房还是自住商品房,都更加体现了“房住不炒”。当然它本身还有一些问题、有不少可改进空间,但是大方向我是很认同。

我对共有产权房的评论有一系列文章,如果感兴趣可以在网上都能搜到,《探索与争鸣》杂志近期会刊登我一篇这方面的最新文章。我还重点提出,共有产权房不一定政府做,可以社会来做,但是政府定好规则,政府直接干预越少越好。《世纪大讲堂》那次公开讲座里也提到住房的供给侧改革,十九大报告之后我又写了一些文章,在“人民论坛”上登出来。如果大家有兴趣可以网上搜一搜。

今天我发言的内容,稍微总结一下,我认为房地产调控未来一两年还会继续,但是提出要明确调控的目标不是为了房价,而是为了促进人人住有所居。为了全体人民住有所居,需要深化住房体系的供给侧结构性改革,这是实现房住不炒最主要的落脚点,也是长效机制的核心。

我的发言到这里。谢谢。


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