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严荣:关于上海住房市场发展的几点思考

非常高兴有这个机会跟各位交流,刚才几位从各个方面作了非常好的发言。我们从事的工作更多是政策研究的工作,平常经常被拷问的三个问题:房地产的情况怎么样?问题怎么看?今后怎么办。

今天时间关系我对前面两个问题就不作介绍。着重从第三个方面,并且着重摘了其中三个部分,从接下来我们上海住房市场发展的情况、发展趋势的情况作一些介绍。

在2015—2016年,上海的房地产市场交易量在全国排名第二,仅次于重庆,交易额全国排名第一,遥遥领先。跟国际城市对比,上海也是一个非常庞大的市场。整个房地产市场的影响非常大,社会也特别关注。所以在十九大报告习总书记讲到住房时,刚讲完定位,整个全场响起来了十秒的掌声。讲完后面几十个字的时候又响起十秒的掌声,可以说不仅党代表,而且全国的老百姓都非常关心这方面的问题。对于我们普通老百姓来说一套房子、两套房子都是我们最重要的资产。所以我们非常关心这个市场接下来会怎么运行。这里面可能我更多围绕发展趋势问题,从三个方面作交流。

第一、我认为整个住房市场依然处于发展的周期,这是相对于有些市场的观点,认为市场已经进入到一种停滞甚至衰退的阶段,我不赞成这种观点。两方面论据:一方面是上海目前发展的供需情况,国际上一般讲一个市场的供需情况用的最多的就是套户比,套户比就是有多少套住房,有多少户家庭,当然由于统计数据等各方面的原因,我们国家统计从来没有公布套户比,也没有公布我们有多少套住房,大家一看统计年鉴、统计公报都是公布多少万平米的住房。这个统计会给我们带来很多的假象,这也是当前市场发展中迫切需要破解的问题,为了破解这个问题,在去年做了一个事情,把上海有多少套住房给算出来,花了很大的精力。为了测算接下来上海应该供应多少套住房,必须要了解上海现有多少套住房。如果这个工作往前推十年,这个工作没法做,因为那个时候全市住房成套率只有80%左右,现在这个工作我们可以做了,现在上海的住房成套率已经接近99%,98%点几,可以做一些工作,所以去年花了一些精力把这个工作做了。做完套数估计以后,还有一个很难统计的问题,就是上海有多少户家庭,户籍人口相对比较容易计算,但是外来常住人口有多少户家庭,就比较难计算了。不过最后还是估算出来了。

根据对住房套数和家庭户数的测算,后来算出了上海的套户比仅接近0.9。国际上讲当套户比接近1.1的时候,整个住房供需相对均衡,市场中有一定的空置率。但是上海目前的套户比指标显示,住房供应还是偏紧张。人均住房面积也是跟统计年鉴的数据不一样,我们用的是全口径,统计年鉴用的口径相对来说比较窄一点。不管怎么说供应还是比较偏紧。

第二点论据,从国际比较来看,上海住房市场也是处于发展的周期,比较了几个国际大都市,全口径人均住房面积,仅仅比香港高,比伦敦、纽约、东京低很多。所以通过比较会发现,上海人均居住水平总体还是偏低。

再看用地情况。刚才几位专家都讲到土地的利用,上海的土地利用情况是怎么样的?工业用地占比偏高,仓储用地占比奇高,住宅用地的占比奇低,这里的数据可以看到上海住宅用地的占比只有29%,远远低于伦敦、纽约、东京,比首尔也低,大量的土地做工业用地,这也是跟前期、前若干年整个经济发展模式有关,要通过招商引资,更多通过产值、产业来推动经济发展。对我们老百姓居住考虑相对偏紧一些。住宅用地的供应在上海整个建设用地占比中偏低。但是我们人均面积不低,问题在哪里?在于很多是低效的,特别很多是农村的,很多宅基地。这是建设用地,从这几个指标就可以看出来,上海的住房市场依然是处于发展的周期。并没有进入到停滞或者衰退的状态。

第二是建立健全租购并举的住房体系。这是接下来上海住房市场中非常重要的一项工作。随着房价不断上涨,整个城市的生活成本和商务成本、运行成本非常高。特别是很多年轻人,希望在上海这样一个城市里面来展现自己的才华,但是恰恰因为过高的生活成本,其中尤其是居住成本,导致很多年轻人只能选择用脚投票,到其他城市去。这里面我举一个例子,以租金为例,去年我们了解到上海的住房租金平均是72块钱一平米,72块钱一平米乘去年全市人均住房面积,就按统计局36.1平米计算,再乘以12个月,就是31000多元,去年全上海人均可支配收入是多少呢?54000多元,占比是多少?57.44%,接近60%。也就是说如果按市场平均水平去租房,租金的支出占可支配收入的60%,这个比重非常高。国际上很多城市都是将30%作为一道槛,超过30%就提供租房券或者其他的补贴,因为认为超过30%会影响到你的生活和其他的消费支出,我们接近60%。

现在,相当一部分年轻人别说在上海买不到、买不起,租都租不起,必须直面这个问题,这关系到上海数百万年轻人,我们测算大概有365万这样的年轻人有这样的需求。更关系到上海今后发展的潜力。没有年轻人的进入和发展,在一个60岁以上的人口占比超过30%的城市中,这个城市的活力和发展潜力都会受到影响。必须把年轻人留下来,把年轻人留下来在居住上靠什么?靠租赁,先要解决租赁的问题,让年轻人租得起、租得好。所以会发现近期下了很大的工夫,来发展租赁市场。这是前面成交的几幅只租不售的地块,第一批出来在张江和嘉定,这两幅地在7月4号推出来,当时市场上一片哗然,上海怎么突然推出70年只租不售的地块出来,并且两块地块很有针对性,一块就是针对“张江男”。一块就是针对一些外来人口比较集中的区域。所以主要是针对这些群体。楼面价相对来说比周边的二手房价便宜很多。当时摘得的是张江集团和嘉定新城。在这之后陆陆续续每个月都出了只租不售的地块,后面是第二次成交的,前天又成交了五幅地块,都是由地产集团摘得。所以政府在土地这一块牺牲了很多前面一些专家讲到的土地收益,减少了很多土地收入,目的是培育租赁市场。

目前还面临几个问题:一是租赁地块的定价机制应该怎么形成,才会得到社会更多的认可,是根据还原法,还是参照周边二手房房价?还有一个问题,现在都是国有企业获得,但是租赁市场历来都需要有市场化的力量或者以市场化为主体。国企在在租赁市场发展中承担“稳定器、压舱石”的功能,但是长期来看,租赁市场接下来依然要靠市场化机构。接下来还有一个问题,就是租赁的对象,也就是说租金。接下来租赁住房供给以后租金怎么定价,太便宜了,会涉及到一些问题,太贵了就起不到稳定租赁市场的作用。

第三个问题就是要提升城市竞争力。上海城市的竞争力已经在受到一些影响或者说受到一些威胁,因为城市本身生活成本偏高。城市发展的目标已经定了,就是到2040年要建设卓越的全球城市。最近有不少城市在一些住房补贴、住房政策方面陆陆续续都有一些政策,特别是补贴,比如说周边的杭州、武汉对购房打折,比如南京等城市提供租赁补贴。对上海这样的国际大都市来说应该从哪些方面增强城市竞争力,是不是也应该提供补贴或者打折呢?我觉得重点不应该在这个方面,上海更多应从制度创新方面做一些探索。上海在住房制度改革方面一直就有这种勇于探索创新的传统,现在上海城市发展依然是应该从制度创新方面做一些工作。具体在哪方面呢?一个是共有产权保障住房,这个制度是非常好的,刚才陈杰教授也讲到,这个制度非常好,我们现在要把这个制度完善。年轻人在上海工作和生活,在买不起房的时候,先租一段时间,几年后觉得有一些能力、有一些积累,政府或社会组织帮扶一把。比如,100块钱的房,政府或社会组织帮扶30%或40%,购房人自己出大头,这样是不是大大地减轻了一些负担?这是共有产权房,现在共有产权房还局限在户籍人口,我认为应该拓宽到各类人才,拓宽到上海发展所需要的各类人才中。

第二是租赁住房,接下来应该着重从关键就业者,对城市发展来说哪些人是关键就业者、关键岗位,对这些人提供补贴、提供一些资助也好,还有用人单位要尽责,包括界定什么是关键岗位,提供什么样的补贴。

第三,接下来上海还应该针对住房问题制订一份长远发展战略。我们在“十二五”和“十三五”时期已经连续制订出台了住房发展的五年规划,但是住房发展五年规划里面更多是一些指标,这些指标我觉得还是阶段性的,对上海来说更重要的还要思考,为了实现到2040年把上海建设成为一个卓越的全球城市的目标,上海究竟应该发展成一个什么样的住房模式,应该通过什么样的策略来使这个城市在住房方面取得可持续发展。这些问题都值得深入的思考。

不当之处请各位批评指正。


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