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集体土地入市,“同权同价”还有多远?

聂日明 / 2017-8-30 10:39:05

8月28日,国土资源部和住房城乡建设部联合下发通知,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。今后,村镇集体经济组织,可以通过自行开发、联营、入股等方式运营集体租赁住房。

党的十八届三中全会提出,建立城乡统一的建设用地市场,农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,今天正式落下一只靴子。

中国房地产市场存在一定的结构性问题。从人口流动趋势来看,东部沿海地区、大城市与发达城市群是流动人口的主要去向,但这些地区的城市国有建设用地供应受限,进而抑制了商品房的供给,推高了房价,也抬高了房租,流动人口的居住需求无法完全满足。

城市化是中国经济增长的重要动力,房价过高限制了流动人口的规模,会抑制城市化的速度,拖累经济增长。要保证经济增长,必须保证发达地区、中心城市的住房供给。

由于房价涨落事关金融稳定,扩大城市国有土地的供给以平抑房价也有不小的风险。既要保证住房供给,又不能冲击当前的房价,扩大住房租赁市场的供给成为当前房地产政策的主要思路,不仅解决了流动人口的居住需求,还可以带动建筑业及其上下游的生产活动。

基于利润考量,常规土地出让程序获得国有建设用地的成本太高,在其上面盖房子然后以市场化租金水平出租,大概率是无利可图,较难吸引市场化机构参与。政策必须实质性地降低住房供给的成本,才有可能有效的扩大租赁住宅的供给。

新政允许农村集体的建设用地入市,建设租赁住房,大幅降低了土地的成本,出租人既可以以市场租金出租,又可以获得合理的利润。具体来看,市郊附近的城市国有建设用地与农村集体建设用地之间存在巨大的级差地租,现有土地制度中的农村集体、农民无法分享土地利益,这是城乡土地二元体制核心的问题。

农村集体建设用地入市后,农村集体、农民和承租人也可以分享这部分级差地租带来的利益,所以可望出现多方共赢的局面,这是一件好事。

农村集体建设用地建设的租赁住房还需要其他政策配套,人住在房子里,不只是居住、就业,其子女需要就读义务教育,家庭成员需要公共卫生、医疗保障,还有公交地铁、商业中心。国土部已经明确:试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。所以,期待对入市的农村集体土地与城市国有土地的配套设施能一视同仁,达到十八届三中全会所要求的“同等入市、同权同价”。

刊于《澎湃新闻》 | 2017-8-29

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