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老公房加装电梯,应正视资产增值

刘远举 / 2017-6-15 14:22:33

上海乃至全国的城市中,现在均有相当数量的建造于上世纪50至80年代的多层老公房。目前上海市60%以上的老人居住在房龄超过30年的小区里。这些小区多由5层或6层的老公房构成,均未配备电梯,居住在4-6楼的老年人的日常出行就成为一个问题。随着老龄化时代来临,这个问题会越来越严重,很多老人希望给上海现存的老公房加装电梯,不过,业主协商加装电梯却一直是个麻烦事。

最近,上海某小区的一栋楼中30户居民中有29户同意加装,他们提出的经费分摊方案是:底楼不出钱,二楼以上按每层每户5千元递增,到六楼每户出到2万五。由于底楼的居民强烈反对,电梯没装成。房管部门的解释是,根据上海市《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》补充说明,在意见的二次征询阶段,要求“未签订协议的业主无激烈反对意见”。所以,只要有一户业主强烈反对,这电梯就装不了。

面对这种情况,有地方规定了“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意”,即可加装电梯。但是,加装电梯影响的不仅是公共区域,也会涉及到业主的私人区域,居民的一票否决,并不是对公共事务、共有财产的表达,而是对于自己私产的处置权。在这个领域,大多数人的利益并不是侵犯个体利益的充分理由,底层业主的产权必须得到保护,搞少数服从多数,缺乏法律基础。

有人认为,应当建立起一套健全的协商制度,大家在一定的框架下来表达、来探讨。上海去年印发的《关于加强本市城乡社区协商的实施意见》的通知,就提到在社区居民生活困难问题上进行协商,通过协商解决问题必须有一些方面参与。某种意义上来说,加装电梯居民协商困难,是因为居民有着不同的自身情况:贫富差距,是自住还是出租,对噪音的敏感,将来对房产的计划,等等因素都会造成对于分摊成本的不同态度。比如,住3楼的老人有钱,愿意多出一些,但住6楼的老人没钱,意愿就不强烈。这些因素造成了协调困难,有基层社会力量的参与,这个工作如果做好,加装电梯可能会进展得比较顺利。

但是,撇开这些因素,造成目前的困难的最根本原因在于,目前利益分配方案没有触及到加装电梯的利益本质:这不仅仅是出行方便程度的改变,更是资产的增值。

老公房多在市中心,在现在的市场上,市中心带电梯多层公寓比同区域普通多层的价格要贵得多,虽然带电梯公寓往往较新,但即使刨除房屋的新旧因素,加装电梯带来的资产增值是显而易见的。按现在每平方米5万元朝上的单价来计算,即便老公房,以50平方米计,加装电梯后,单套物业增值50万元是轻而易举的。即使出租,租金也会上涨。

因此,虽然加装电梯的直接目的是为了使用,为了方便高层老人的生活,但带来的房产增值是客观的。如果老人有了改善型需求,或者跟随儿女养老,或者去世,儿女把房屋再次出售,购房者不可能仅按原房东为加装电梯支付的金额进行补偿,只能是按电梯房的市场价值付款。综上所述,加装电梯显然不能既是一个改善房屋使用价值的措施,也是一个房产增值的过程。

既然加装电梯涉及到所有人的私产,需要所有人的同意,那么,加装电梯得到的增值,就应该在一栋楼中所有住户中按一定规则,一定比例来分配。但现在的方案,常常只是底楼不出钱。这就意味着,加装电梯后,底楼没有任何好处,还会受到采光、噪音等影响,而高层凭空得到几十万的升值,显然,这个利益与成分的分摊方法是极度失衡的。在这种情况下,用民主方法去解决利益问题,显然既不合法,也显失公平。唯一合理的方式是底楼的居民得到补偿,甚至二楼的居民也应该得到一定的补偿。当然,如果按照这个思路,就会发现,增值虽然是注定的,但仍然是潜在的。楼上的居民很可能拿不出钱来进行补偿。不过,投票权就是收益权,即便是潜在收益,底楼业主也很难接受高层凭空增值几十万。

总之,任何公共政策,不仅要凭着目的去做,更应该凭着结果去做;不仅凭着表面去做,更应该凭着本质去做。这不但帮助我们审视政策的合理性、公平性、科学性,可行性,同时,唯有把握本质,才能“以无厚入有间,恢恢乎其于游刃必有余地矣”。

曾经有新闻,有一个人打算给自己住在老旧小区8楼的母亲加装电梯,可是其他住户不同意,他一口气买下了整栋楼,加装了电梯。很多人认为他是土豪,其实,加装电梯之后,他仍然可以转手卖出去,电梯使房产增值,他甚至还可以赚上一点。所以,他只需要有这个周转资金,只需要愿意花上一些精力即可。其实,通过买房、卖房解决协商问题,无非是把加装电梯所需要的协调换个形式。政府有这个资金,也有这个能力做同样的事情。在老旧小区中,收购、加装、再出售给需要电梯的住户的模式,就协调而言,其对象也大为减少;对于居民而言,不再强扭在一起,按需购买,按成本购买,仅在小区或就近小区之间搬迁,也没有旧宅难离之苦。除此之外,原拆原建;在6楼之上新增一层等方案,也可以产出新的资金来弥补1、2楼的损失。这些方式仍然需要巨大的协调成本,但起码,正视了资产增值这个事实,更加合理、公平,在没有了不平则鸣的困扰之后,也会更加容易。

刊于澎湃新闻 | 2017-6-15


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