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地王频出背后的经济、金融与政治逻辑

近一年来,全国各地“地王”频出,尤其是在一线、二线城市,土地拍卖的记录一再被刷新。817日,闽系新锐融信集团豪掷110亿元拿下上海新静安的一幅3万平方米的住宅用地,折合楼板价11万元,成为内环“新地王”。那么,楼市火爆的背后究竟隐含着怎样的经济、金融和政治逻辑?我们又该如何看待整体经济下行背景下房地产的一枝独秀呢?927日,上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授以《地王频出背后的经济、金融与政治逻辑》为题,结合经济学原理和中国金融市场的特点,介绍了他对于此轮房价上涨的解读。


陈杰教授指出,从经济的维度来看,此轮房价上涨是中国特色的流动性泛滥与当前经济下行叠加的必然后果。所谓中国特色的流动性泛滥,即信贷配给机制存在的严重扭曲,不同行业、不同性质的经济主体获得信贷的难度和规模是完全不同的,因此尽管在整体新增信贷快速扩张的大背景下,除了房地产以外,其他行业并没有出现流动性泛滥和通货膨胀的现象。信贷配给扭曲还表现在国企和民企的差异。受制于政府管控,金融机构的信贷首先要保证对国企的供给,事实上,民企的去杠杆早就已经开始了,但国企(尤其是央企)的负债率却在不断增加。所以,不能简单地把此轮房价上涨归结为央行的货币超发,扭曲的信贷配给机制才是问题的根源。

从银行的角度来讲,作为金融和信贷体系的中心,银行在过去几十年经济高速增长阶段积累了大量的信贷资金,但如今,一方面国内经济下行趋势明显,银行面临严重的资产荒,且此轮经济下行来势突然,短时间内难以找到有效的信贷出口;另一方面,全球经济也没有呈现出明确的增长点,使得中国的资本无法通过海外投资来获取利润。在此背景下,房地产作为有稳健升值预期的优质资产,不仅受到房企的竞相追逐,以此形成的信贷也备受银行青睐。由于实体经济出现全面萎缩,银行不愿意向实体产业提供信贷,加剧了资金向房地产的涌入。从最近几个月的新增信贷结构来看,实体产业几乎没有吸纳信贷,可以说,房地产是在整体经济下行背景下市场普遍偏好的避险投资方向。

陈杰教授指出,之所以市场会形成房价稳健上涨的预期,政府的政策也是至关重要的推动力。去年以来,政府将“去库存”作为一项政治任务和行政指标,这给了市场一个强烈的信号:政府不希望房价下跌,政府会为楼市托底。同时,房地产在国民经济和政府财政中的重要地位也使人们相信,房地产是政府不能放弃的行业,它的传染性极强,一旦楼市出现危机,将直接影响到政府的税收和财政收入,进而触发地方政府融资平台和地方政府债务风险,同时也会影响到整个金融体系的稳定。为了实现去库存的目标,银行在总体信贷收紧的情况下,却以各种形式放松了对居民按揭贷款的限制,导致居民按揭出现爆发式增长,8月新增信贷中,有接近三分之二的份额被居民按揭占据,而这部分楼市购买力仍然集中在一线、二线城市。因此,原本旨在化解三线、四线城市楼市危机的去库存行动,最终导致一线、二线城市出现新一轮房价陡峭上涨的同时,三线、四线城市楼市依然冷淡。

陈杰教授指出,房地产非但不是通货的吸纳者,反而是通货的创造者。按揭贷款是居民提前使用未来的购买力来购买眼前的住房,是在以未来的还款能力为担保向市场释放了新的信用。按揭贷款汇聚到开发商后,又会进入新的融资循环,从而使得房地产领域成为信贷的发动机,这一景象在其他领域都已经住进停止下来,只有在房地产领域依然在继续着自我强化。

最后,陈杰教授给出了治理地王频出现象的对策。首先,要加快金融体系的市场化改革,减少信用配给机制中的政府干预;其次,要更加科学地制定房地产政策,稳定市场预期,尤其要消除房企和购房者对政府会刚性托底楼市的错误预期;最后,改革地方政府官员考核晋升机制,从根源上破除地方政府对高地价、高房价的偏好,同时完善地方政府税制建设,降低地方政府对土地财政的依赖。

主题演讲后,中恒星光金融控股董事总经理韩毓祥、中信建投研究发展部董事总经理苏雪晶、新浪财经专栏作家向小田分别对陈杰教授的演讲内容发表了评议。

韩毓祥认为,除了陈杰教授分析的经济、金融和政治逻辑外,此轮房价上涨中还有三个不可忽视的原因,其一,土地是房企不可或缺的生产资料,这促使房企竞相“拿地”;其二,利率的降低对于居民来说也降低了按揭的成本,促使楼市购买力提高;其三,一线城市土地市场争夺激烈,迫使部分房企转战二线城市,推动了房地产的普涨行情。

苏雪晶认为,普通百姓争相购房并不是盲从,而是基于整体经济下行和房地产陡峭上涨的必然选择;另外,如今的楼市限购政策是与严格的户籍管控政策相结合的,但根据国际经验,纽约、伦敦和巴黎等大都市直到今天还是人口净流入的,因此政府在制定政策时要充分考虑市场的客观规律和人们对政策的反应。

向小田认为,目前的土地市场中仍然存在着严重的信息不对称的问题,建议政府能够提供未来一段时间内土地出让的明确信息并配以严格的执行力,给开发商和购房者以充分的预期;同时,房地产企业普遍存在融资过度的问题,建议对房地产企业的融资予以遏制。

本次【鸿儒论道】由上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈博士主持,现场百余位听众与会。与会者还和主讲、评议嘉宾就房价与汇率、房企债务、房地产发展的国际经验、金融体制改革等问题开展了深入的讨论交流。

【鸿儒论道】是由鸿儒金融教育基金会与上海金融与法律研究院联合发起,并获得香港东英金融集团和上海淳大集团的支持,双周定期举行。论坛关注中国金融与宏观经济中的各种问题,致力于为学者、监管者和业界专家搭建跨界交流的平台,为中国经济和金融提供专业意见。

(撰写人:沈大伟)


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