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小区车位月租2800,政府该管吗

刘远举 / 2015-9-16 10:33:59

2015年年初,国家发改委宣布放开一批商品和服务政府定价的要求,其中提出指导地方放开非保障房物业、住宅小区停车费等9项服务价格。

在此基础上,今年1月19日,上海市发改委发布修订后的《上海市定价目录》,目录中取消了小区停车费的政府定价。

此前,广州也表示年内将放开住宅停车场价格,由市场供求决定价格。私有产权的定价权在产权所有者,而小公共产权(业主共有产权)的定价权则可能由业主和物业协商决定。但目前,广州小区车位实行的是政府最高限价。

政府取消限价,合理合法

现在很多车位是被私人买断,根据物权法,公民有权利获得自己财产的收益,政府限价,几十万买来的车位,只能租500一个月,既侵犯了公民的合法权利也违反了相关法律。

一般来说,从一种资源、一种服务中,人们得到的效用越大,需求也就越强,也愿意给出的价格也越高,所以,市场机制中的价格识别是最简单而高效的资源配置方式。让出价高的人先停,一般能都满足那些最急迫的需求。从资源的最大化利用来看,小区几乎停满的状态是最好的。

所以,理论上,最优的价格水平是价格淘汰掉一些人,使留下来的人的数量与小区车位的数量差不多。

这个价格与小区地段、人员构成、车辆数目多少、容积率大小、是否有地下停车场等供需情况息息相关。在地段好、房价贵、业主经济水平高的小区,价格会更贵一些,在地段差、房价便宜的小区,价格会便宜一些。小区情况千差万别,政府的确没有能力为每一个小区给出一个最合适的价格。

所以,政府退出小区停车费的定价,是依法治国、厘清政府与市场的边界,让资源由市场配置,达到最高效率的一个典型例子。

真实生活很复杂

不过,真实生活比价值观更复杂一些。

首先,市场带来效率,绝大多数时候也能带来公平,但有时候,却不一定符合中国式的公平观。

7月30日上午,广州市停车场协会的新闻通报会上,该协会副会长潘国璠就表示,广州车位的售价可能会出现暴涨,建议大家赶紧买车位。在上海,多个小区地下车位租金暴涨至每月2800元。价格暴涨立即引起了老百姓的怨言:“可能以后回家都停不起车了”。

车位的租金暴涨,有一个重要原因是其并非完全由使用价值决定,就如上海的车牌。当人们有了涨价预期之后,车位就变为一种可增值的资产,这种看起来很牢靠的可增值性,又会反过来强化车位的价值。于是,车位的价值就扶摇直上,远超过其使用价值。连锁反应是,这也大大提高了小区车位的月租金——“我花30万买来的车位,每个月400块,还不如不租。”

而在发出怨言的人的观念中,小区车位找不到、排队,都是一种可接受的公平,但价高者得的方式,却倾向了富人,是一种市场的不公。

还有一个不容忽视的现实是,中国社区自治还非常不成熟,在大部分小区,那些公共的车位利益属于全体业主,价格也应该由业主决定。但很多时候,物业公司作为“内部人”,不仅不能反映小区业主的意愿,甚至在一些情况下还违背了小区业主的意志、侵犯了他们的权益。比如,在广州,大多数住宅小区都没有建立业主委员会,即使有很多也只是“花瓶”,也就是说“涨价”的主动权还是在物业手上。小区车位的高租金,变为了物业的或明面上的,或暗地里的利润。

政府不能说不管就不管

不管何种原因造成的太贵,怨言最终会指向政府。私人车位物权归业主所有,即使是小区公共车位,钱也是物管收上来,归全体业主共有。政府没有一分钱好处,收多与收少,本来与他们没有多大关系。但是,停不起车的怨言,却会指向政府,成为引发政府限价的动机。

深层次看这个问题,中国一直是大政府的社会治理模式,政府一直无微不至的的管束着社会,并且使人们形成了依赖于政府的传统,当政府在很多领域退出的时候,会不可避免造成短时间的混乱与适应。长远来看,这些问题都会被社会自发的解决,达到资源的更高效配置。但与此同时,这也意味着政府有帮助完成这个适应的过程。

所以,放开价格之后,政府在限制车位的资产性、指导物业与小区协商定价、建立小区车位的使用率监测等方面,都大有可为。只有当数据透明、协商机制高效、减少资产性抑制投机炒作的情况下,小区车位的价格才不会是虚高的。

刊于《上海观察》 | 2015-8-8


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